2018年房地产估价师《经营与管理》基础模拟题(4)

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(一)某商业楼建筑面积为5000m 2 ，于2000年9月1日开业，2002 年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)。

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D.按建筑物已使用年限计算

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是成本法。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应按土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限中较短的一个计算。如果求建筑物折旧年限，土地使用权到期对建筑物不予补偿，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41 年。土地使用权到期对建筑物给予补偿：按建筑物耐用年限计算。

2.采用收益法估价时,下述观点不正确的是(　)。

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为2004年3月1日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是收益法。净收益等于有效毛收入减去运营费用。运营费用是指维持房地产正常使用或菅业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。因此，净收益中不应扣除建筑物折旧额。

3.估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日公开市场价值为4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。

A.2800　　B.2940　　C.4000　　D.4200

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。估价机构向委托人提交的估价结果应该是公开市场价值为4000万元。

4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004 年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(　)。

A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次设立抵押权

B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C.业主认为该500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D.该500 万元可再次抵押

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是抵押物增值。该 500 万元可再次抵押。注意再次抵押价值与抵押物添加增值的不同。

(二)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元;2002年8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。

5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为(　)。

A.人民币140万元

B.人民币150万元

C.人民币190万元

D.人民币700万元

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是保险价值评估。直接损失=190-50=140 万元。

6.下列表述中不正确的是(　)。

A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价

B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价

C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价

D.2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是保险价值评估。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。2001年3月1日的评估价值200万元不包含地价。

7.下列表述中正确的是(　)。

A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价

B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

C.200 万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价

D.190 万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是评估价值的参考价。750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价。