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2018年房地产估价理论与方法考情分析(第六章)：
【考情分析】
题所占分值大;理论性非常强，技术含量高;计算题多，难度大。
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2011
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单选题
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多选题
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判断题
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计算题
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题量
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4
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1
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2
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1
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8
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分值
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4
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2
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2
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8
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16
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考点
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收益现值的计算2、偿债基金系数、剩余技术
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运营费用
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折旧是否计入年运营费用、资本化率含义
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出租人权益价值
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2012
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题量
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5
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1
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1
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1
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8
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分值
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5
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2
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1
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8
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16
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考点
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收益现值、合理经营期限、累加法计算的报酬率、有效毛收入乘数法、资本化率的计算
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净收益测算
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自有资金资本化率
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收益价值
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2013
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题量
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3
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1
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3
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1
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8
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分值
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3
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2
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3
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6
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14
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考点
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收益价格（等比递增）；收益价格；有租约限制的房地产估价
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客观租金逐年等比递增的公式；运营费用
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含抵押贷款的收益价格
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2014
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题量
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3
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1
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2
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1
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7
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分值
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3
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2
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2
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10
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17
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考点
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收益价格，组合技术，价值减损额
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未来净收益估计值
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资本化率，收益性房地产
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带租赁合同的收益价格
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2015
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题量
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3
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1
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1
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1
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6
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分值
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3
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2
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1
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8
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14
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考点
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后续建设期、直接资本化法、报酬率、
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净收益测算
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直接资本化法和报酬资本化法的比较
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收益法
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2016
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题量
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6
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1
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1
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1
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9
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分值
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6
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2
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1
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10
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19
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考点
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收益价值、经济寿命、出租人权益价值、市场提取法、剩余技术/组合技术、净收益测算
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收益法公式
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资本化率
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收益法
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2017
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题量
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1
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1
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1
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1
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4
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分值
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1
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2
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1
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10
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14
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考点
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净收益
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收益法估价参数
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资本化率和报酬率的选取
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带租约的市场价值
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本章特点
(1)本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。
(2)概念比较多，易混淆的知识点多。
(3)掌握好现金流量图，对于收益年限的确定，能一目了然。
(4)注意收益法中的一些细节问题，将在详细讲解中阐述。
[讲义编号NODE95251600060100000104：针对本讲义提问]
考试要求1.熟悉收益法的含义;
2.熟悉收益法的理论依据;
3.掌握收益法适用的估价对象;
4.熟悉收益法估价需要具备的条件;
5.熟悉收益法估价的操作步骤;
6.熟悉报酬资本化法最一般的公式;
7.掌握净收益每年不变的公式;
8.熟悉净收益按一定数额递增的公式;
9.了解净收益按一定数额递减的公式;
10.掌握净收益按一定比率递增的公式;
11.了解净收益按一定比率递减的公式;
12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式;
13.掌握预知未来若干年后价格的公式;
14.熟悉收益期和持有期的测算;
15.了解地租理论及地租的测算;
16.掌握净收益测算的基本原理;
17.掌握不同收益类型房地产净收益的测算;
18.熟悉净收益测算应注意的问题;
19.熟悉净收益流模式的确定;
20.熟悉报酬率的确定;
21.熟悉直接资本化法概述;
22.了解收益乘数法的种类;
23.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法;
24.掌握资本化率与报酬率的区别和关系;
25.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较;
26.熟悉投资组合技术和剩余技术。