短信预约提醒成功
2018年房估《案例与分析》高频考点(第二章)：
1.居住房地产估价(P87)
(1)单套住宅常采用比较法估价。对整幢住宅楼估价时，通常采用从个体到整体的估价思路，选取与估价对象类似的交易实例，利用比较法修正测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。
(2)房改房、经济适用房估价要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，估价对象的价格构成中应不包括土地使用权出让金。
2.居住房地产估价的常用方法居住房地产估价可以选择比较法、成本法、收益法等。
1.比较法
由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
2.成本法
成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值估价时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也选用成本法。
3.收益法
采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地产。
3.环境状况描述
(1)自然环境：周边主要为商业街和住宅小区，靠近××公园及××江，自然环境较好。
(2)人文环境：周边主要为商业街和住宅小区，人文环境一般。
(3)景观：周边有××公园等，估价对象望小区内街，景观一般。
4.特殊用途房地产估价
(1)停车库估价方法主要有比较法、收益法和成本法。停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产;其次，应考察周边类似房地产的租售情况，以此来决定采用何种估价方法。(P181)
(2)加油站房地产一般采用收益法进行估价，采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包括了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此，应在净收益中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。(P183)