2018年房地产估价师《理论与方法》第九章教材解读：假设开发法最基本的公式

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第九章 假设开发法及其运用

第二节 假设开发法的基本公式

假设开发法最基本的公式：

假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润

后续必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+后续建设成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+

后续销售税费+后续开发利润

与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：

开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+

销售税费+开发利润

在实际估价中，对于假设开发法公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记"后续"两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象(待开发房地产)以后到把它开发完成，还需要做的各项工作和相应的必要支出及应得利润。因此，如果是已经完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。

例如，评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定："房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。"

按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式：针对本知识点提问?上述假设开发法最基本的公式，按照估价对象状况和未来开发完成后的房地产状况，可具体细化如下：

(一)求生地价值的公式

1.适用于在生地上进行房屋建设的公式

生地价值=开发完成后的价值一生地取得税费一由生地建成房屋的成本一管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润

相对应的成本法公式为：

开发完成后的价值=生地价值+生地取得税费+由生地建成房屋的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

2.适用于将生地开发成熟地的公式

生地价值=开发完成后的熟地价值一生地取得税费一由生地开发成熟地的成本一管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润

相对应的成本法公式为：

开发完成后的熟地价值=生地价值+生地取得税费+由生地开发成熟地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

(二)求毛地价值的公式

1.适用于在毛地上进行房屋建设的公式

毛地价值=开发完成后的价值一毛地取得税费一由毛地建成房屋的成本一管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润

相对应的成本法公式为：

开发完成后的价值一毛地价值+毛地取得税费+由毛地建成房屋的成本+ 管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

2.适用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价值=开发完成后的熟地价值一毛地取得税费一由毛地开发成熟地的成本一管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润

相对应的成本法公式为：

开发完成后的熟地价值=毛地价值+毛地取得税费+由毛地开发成熟地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式：针对本知识点提问? 未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用市场法评估;适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。据此，将假设开发法最基本的公式细化如下：

(一)适用于未来开发完成后的房地产销售的公式

(二)适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式