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第四章 房地产市场调查与分析
第六节 房地产市场分析与市场分析报告
房地产市场分析的概念与作用：
(一)房地产市场分析的概念
房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
(二)房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。
(三)房地产市场分析的作用
房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别的。
1.开发商
市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。
2.投资者和金融机构
市场分析结果能否支持项目财务可行性的结论，是金融机构决定是否提供开发贷款的先决条件。商业银行要求开发项目贷款评估报告中，必须包括市场分析的内容。
3.设计人员
4.营销经理
5.地方政府
6.租户和购房者
(四)市场区域的确定
房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。
在市场分析报告中应该有描绘市场区域的部分，并有相应区域的地图，显示出与该目标物业临近的公路或关键干线的位置、区域地名、道路及自然特征等。
1.影响市场区域形状和大小的关键因素
2.物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响