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1、在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于( )。
A、物业出租经营成本
B、业主希望的投资回报率
C、通货膨胀率
D、物业本身的状况及其所处的位置
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。参见教材P351。
2、物业服务企业可以通过对( )进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A、面积单元
B、面积单位
C、出租单位
D、出租单元
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。
3、在( )中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A、市级购物中心
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。
4、往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为( )。
A、市级购物商场
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。
5、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的( )都来自该区域。
A、50%～65%
B、60%～75%
C、70%～85%
D、80%～90%
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。参见教材P357。
6、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在( )之间。
A、4～5
B、5～6
C、4～6
D、5～8
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。参见教材P358。
7、商业经营失败的最大原因是低于预期的( )水平。
A、出租率
B、资本回报
C、营业收入
D、租户经营收入
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。
8、商业零售物业基础租金常以每月每平方米为基础计算，也称( )。
A、基准租金
B、保险租金
C、最低租金
D、成本租金
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。参见教材P361。
9、收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和( )不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。
A、投资金额
B、地理位置
C、租户之间人际关系
D、经营方式
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。
10、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8%，月平均租金损失率为4%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%，则该写字楼的月净经营收入是( )万元。
A、61.00
B、61.60
C、81.00
D、81.60
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是收益型物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元)，月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。
多项选择题
1、写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。
A、消费者价格指数
B、商业零售价格指标数
C、上证价格指数
D、建安工程价格指数
E、同行业物业租金
【正确答案】AB
【答案解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参见教材P353。
2、商业辐射区域分析不包括( )。
A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
【正确答案】DE
【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。
3、以下说法正确的是( )。
A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B、净经营收入=有效毛收入-运营费用
C、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D、税后现金流=税前现金流-大修基金-所得税
E、税前现金流=净经营收入-大修基金-抵押贷款还本付息
【正确答案】ABC
【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。
4、下列各项中，与计算税前现金流有关的是( )。
A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息
【正确答案】DE
【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。
5、收益性物业管理中的运营费用包括( )。
A、绿化养护费
B、清洁卫生费
C、办公费
D、房产税
E、大修理基金
【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用具体包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业的服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中的运营费用。参见教材P371-375。
6、物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的是( )。
A、火险
B、全损险
C、财产毁损责任保险
D、员工医疗保险和失业保险
E、职工信用保险
【正确答案】ABCE
【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。参见教材P374。
7、在物业管理中经常用到的预算形式不包括( )。
A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算
【正确答案】BE
【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P375。