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第四章 房地产市场调查与分析
第二节 市场分析的手段与方法
市场趋势分析：
分析市场趋势的方法主要有：
(一)购买者意图调查法
购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。
(二)销售人员意见综合法
当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。
(三)老师意见法
老师意见法又称为德尔菲(Delphi)法，是美国兰德公司于20世纪40年代末提出的。运用老师调查法时，首先组成由经销商、分销商、市场影响顾问或其他权威人士组成的老师小组，人数不宜过多，一般在20人左右，各老师只与调查员发生联系，然后按下列程序进行：
(1)提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各老师。
(2)各老师根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员。
(3)将各老师的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位老师，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断。
(4)将所有老师的修改意见置于一个修正表内，分发给各位老师做第二次或多次修改。最后综合各位老师的意见便可获得比较可靠的预测值。
(四)时间序列分析法
时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。
(五)相关分析法
时间序列分析法是仅对时间为变量的函数的定量预测方法，它没有考虑其他众多影响市场需求的实际因素，因此在许多情况下是不适用的。此时可运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测。这种方法尤其适用于中、长期预测。
1.回归分析法
2.市场因子推演法