2018年房地产估价师《制度与政策》第二章教材考点：建设用地的概念、分类和特点

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第二章高频考点

第一节建设用地管理概述

建设用地的概念、分类和特点：

(一)建设用地的概念

根据土地利用总体规划，土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地建设用地是指用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物的形式。

(二)建设用地的分类

1.建筑物用地。建筑物是指人们在内进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。

(1)建筑物用地。建筑物是指人们在内进行生产、生活或者其他活动的房屋或场所。

(2)构筑物用地。构筑物是指人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物建筑物和构筑物又统称建筑。

2.按建筑用地的利用方式分类，可分为：

(1)商服用地 (2)工矿仓储用地 (3)公共设施用地(4)公共建筑用地(5)住宅用地(6)交通设施用地 (7)水利设施用地(8)其他建设用地

3.按土地所有权的归属分类，可分为：

(1)国有建设用地。指属于国家所有即全民所有的用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城市市区的土地、铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有的建设用地。

(2)集体所有建设用地。包括农民宅基地、乡(镇)村公共设旋、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有的建设用地。

4.按建设用地的用途分类，可分为：

(1)非农业建设用地，指一切非农业用途的建设用地，主要包括①城镇、工矿、村庄用地;②交通用地;③乡镇企业、农村作坊、机械化养殖场、采矿区、废石场、垃圾堆场等三类。

(2)农业建设用地，指直接用于农业生产需要或规定用于农业生产配套工程的用地，如作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等建设所需使用的土地。

5.按建设用地的规模分类，可分为：

(1)大型项目建设用地，根据建设规模和建设投资确认为大型项目进行建设所需要使用的土地。

(2)中型项目建设用地，根据建设规模和建设投资确认为中型项目进行建设所需要使用的土地。

(3)小型项目建设用地，根据建设规模和建设投资确认为小型项目进行建设所需要使用的土地。

6.按建设用地的状况分类，可分为：

(1)新增建设用地，指新近某一时点以后由其他非建设用地转变而来的建设用地。

(2)存量建设用地，指新近某一时点以前已有的建设用地。

这两类建设用地在进入市场交易过程中，有不同的方式和审批要求。

7.按建设用地的使用期限分类，可分为：

(1)永久性建设用地，是指建设用地一经使用后就不再恢复原来状态的土地;

(2)临时建设用地，是指在实施过程中，需要临时性使用的土地。

(三)建设用地的特点

1.非生态利用性

建设用地无需利用土壤的生产功能，属土地的非生态利用性。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，而尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地，使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。

2.土地利用的集约性

农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高度密集性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几倍、几十倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。

3.区位选择的重要性

在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。