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第二章房地产市场及其运行
第四节房地产市场的运行规律
三、房地产泡沫与过度开发
1.房地产泡沫及成因
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项目
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内容
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概念
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房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态；是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果
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成因
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基础
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土地的稀缺性
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直接诱因
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投机需求膨胀
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直接助燃剂（必要条件）
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金融机构过度放贷
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2.过度开发及诱因
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项目
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内容
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概念
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也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况
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诱因
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开发商对市场预测的偏差；
开发商之间的博弈和非理性行为；
开发资金的易得性
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3.房地产泡沫和过度开发的区别
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区别项目
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过度开发
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房地产泡沫
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是反映两个不同层面的市场指标
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新增供给的增长速度超过了需求的增长速度
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反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离
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严重程度和危害性方面不同
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严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
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在房地产周期循环中所处的阶段不同
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存在于下降阶段
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存在于上升阶段
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市场参与者的参与动机不同
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为获得长期收益
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短期投资，增加现期的购买与围积，以待价格更高时抛出
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【提示】注意房地产泡沫与过度开发的区别和联系。