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第一章房地产估价概论
第一节对房地产估价的认识
房地产估价的必要性：
(一)专业估价存在的基本前提
一个职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠法律规定、行政命令等外在的强制性要求是难以持久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一个职业和行业存在的理由，以及这个职业和行业对社会福利及社会进步带来的贡献，那么这个职业和行业就难以在竞争激烈的现代社会生存下去，更不用说持续发展了。
任何财产(包括资产、商品等)虽然在交易中都需要衡量和确定价格，但并不都需要专业估价。价值较小或价格依照通常方法容易确定的一般不需要专业估价。例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年10月26日法释[2004]16号)第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。这是因为：①一种财产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法(如通过简单比较)便可得知，就不需要专业估价，如新的机器设备;②一种财产虽然具有独一无二的特性，但如果价值不够大.委托专业机构估价的花费与财产本身的价值相比较高，甚至会超过财产本身的价值。委托专业机构估价显得不经济，一般也不需要专业估价，如价值较小的珠宝玉石。凶此，真正需要专业估价的主要是房地产以及价值较大的古董和艺术品、矿产、无形资产、旧机器设备、企业整体资产等。
(二)房地产需要专业估价的具体分析
房地产之所以需要专业估价，除了它具有独一无二和价值较大两个特性，还因为房地产市场足典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进}出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言.每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特件不符合第①条和第④条。另外，尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和土地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，保障房地产交易公平，保护房地产交易者合法权益，维护房地产市场秩序。
值得指出的是，在需要专业估价的不同种类的财产中，因为它们之间的特性和市场行情等的不同，对它们的鉴别以及价值价格影响因素的把握所需要的专业知识及实践经验有很大差别，所以评估它们的价值价格通常不是同一个估价师甚至不是同一个估价机构所能胜任的。例如，房地产、古董、艺术品、矿产、无形资产、机器设备之间，质量、性能、产权状况等各不相同，很难有同一个人对它们都“识货”， 更不用说要科学准确地评估它们的价值价格了。进一步来说，估价是与估价对象这个“物”密切相关的，与某些浮在“物”之上的专业服务不同。从这个方面看，估价更类似于设计。建筑设计、飞机设计、汽车设计、服装设计等虽然都是设计，表面上看起来差不多，如都需要造型和讲究美观等，但仍然“隔行如隔山”。对社会大众来说，通常只有具有相应的估价专业知识及实践经验的估价师得出的估价结果才会令人信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成根据估价对象划分的不同专业和相应的估价师。国际上，一般把估价专业划分为房地产、占董和艺术品、矿产、无形资产、机器设备、企业价值等几大类。即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估价、商业房地产估价和农业房地产估价，在这些类别的估价中通常还有各自的专业范畴。例如，住宅估价中有的估价师专做小型(一至四个单元)供多个家庭使用的住宅估价，有的估价师专做大面积住宅估价;商业房地产估价中有的估价帅专做写字楼估价、专做零售商业房地产估价，有的估价师专做工业房地产估价，或者专做土地开发估价，总之，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价，就好比一个教师什么课都可以教，一个医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可以从事而一时得利，但终会因为没有专业化发展而不能提供科学准确的估价，进而会发生“信任危机”而不被社会认可，得不到社会尊重而难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。冈此，《资产评估法》第八条规定“国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别”，第二十八条规定“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办”。至于估价机构，可以根据自已的发展定位和拥有的估价师的专业情况等，选择走专业化发展道路，专门从事某类资产估价业务，成为某类专业的估价机构;或者选择走多元化发展道路，从事多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。
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(三)房地产估价是估价行业的主体
房地产估价不仅必要，而且是估价行业的主体。之所以说房地产估价是估价行业的主体，是因为：
(1)房地产量大面广，其他资产相对较少。房地产的存量和增量都很大。在一个国家和地区的总财富巾，房地产一般占50%～70%，其他各类资产之和通常仅占30%～50%。例如，1909～1919年美国的房地产价值为983～1477亿美元，占其总财富的51.9%～59.8%。1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占其总财寓的56%。可见，上百年来美国的房地产价值均占其总财富一半以上。房地产通常也是家庭财产的最主要部分。有资料反映“美国家庭财富的一半以上是房地产”。 2002年，中国农村居民的财产中，土地和房产是最大的两项，约占74%;城市居民的财产中，房产占的比重高达64.39%。据经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》，2016年，房产净值是家庭财富最重要的组成部分，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.99%;在城镇和农村家庭的人均财富中.房产净值的占比分别为68.68%和55.08%。
相比之下，在总和不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有独一无二和价值较大两个特性，通常不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价，如一些旧机器设备，但因其数量过少，估价业务“千年等一回”，难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师。这类资产一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要根据不同种类的资产，分为不同的估价专业类别。这就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。
(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的资产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为。因此，不仅房地产交易需要估价，房地产抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等活动也需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。
(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值价格评估本身。因为房地产估价师不仪懂得房地产价值、价格及其评估，而且具有房地产价值、价格及其影响因素的专业知识和实践经验，熟悉房地产市场行情，所以房地产估价师也是“房地产鉴定老师”、“房地产价格老师”、“房地产市场分析老师”、“房地产投资顾问”，人们通常还委托房地产估价机构和房地产估价师提供相关房地产咨询服务。这些使得房地产估价行业有着更加广阔的发展空间。
(4)房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地医组织通常也是最多、最大的。