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第一章房地产估价概论
第一节对房地产估价的认识
房地产估价的特点：
为了进一步理解和把握房地产估价的内涵，还要对房地产估价有下列认识。
(一)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格
中国在20世纪80年代恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值’相混淆而引起一些不必要的争论或产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产品的土地，否认它有价值，或对它是否有价值存在着很大分歧，从而采川了“价格评估”的名称，而未采用“价值评估”的名称。
现在严格从理论上来讲，价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”;价格足价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之问的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。因此，为了表述上更加科学准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论一致，便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价本质E是评估房地产的价值而不是价格。
同时需要说明的是，虽然估价本质上是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实践中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区分，但由于习惯等原因，现实生活中一般不对它们作严格区别，可以交换使用。此外，实际中还经常需要通过估价活动为卖方确定要价、买方确定出价或买卖双方协商成交价等提供服务，并且价值和价格的种类越来越多。因此，传统的仅是对价值进行评估的观念也需要更新。
(二)房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价
估价(valuation，appraisal)与通常意义E的定价(pricing)有本质不同，是提供关于价值或价格的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策(如确定要价、出价、成交价)提供参考依据。而定价一般是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或买卖双方的成交价本质上是交易当事人自己决定的。交易当事人为了特殊目的或需要，可以按照自己的意志.使其要价、出价、成交价低于或高于市场价格或价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠;或者为了限制某些产业发展，可以对其其实行高地价政策。至于单位、个人特别是亲友之问的让利交易就更不用说了。
再从估价是一种广义的“定价”米看，虽然价值总的讲是一种主观的东西.估价在表面卜或形式上也是…种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值较大等特性，没有大量相同房地产的交易，同一宗房地产交易的参与者数量一般电很少.许多情况下甚至只有一两个买家，从而房地产成交价容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但是对估价师或某个特定市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定.是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价不应是估价帅的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调杏房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在.估价师只是运用自己的专业知识及实践经验去“发现”“探测”房地产价值，而不是去“发明”“创造”房地产价值。估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者足如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
人们通常认为.估价机构和估价师评估出的价值或价格应是在市场上可以实现的，或者至少“八九不离十”，否则就是估价失误，井应赔偿损失。实际上，估价是估价机构和估价师以专业机构和老师的身份发表对估价刘象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。但这义不能被误解为估价机构和估价师可以随意发表意见，并且可以不负任何责任。
在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证件估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。日前，一些法律法规规定了估价的法律责任，例如：
(1)《资产评估法》第五十条规定：“评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。”
(2)《中华人民共和国刑法》(201 5年8月29口修正文本)第二自二十九条第一款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”该条第二款规定：“前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十q?以下有期徒刑，并处罚金。”该条第三款规定：“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处一=年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”第二百三十一条规定：“单位犯本节第二百二十一条至第二百二十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的上管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。”第一百九十八条规定：“保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人故意提供虚假的汪明文件，为他人诈骗提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。”
(3)《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日修正文本，简称《公司法》)第二百零七条规定：“承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销亢接责任人员的资格证书，吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的，由公司登记机关责令改正，情节较重的，处以所得收入一倍以上五倍以F的罚款.并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。承押资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外.在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。”
(4)《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日修止文本，简称《汪券法》)第一百七十三条规定：“证券服务机构为汪券的发行、上市、交易等正券业务活动制作、出具审计报告、资产评估报告、财务顾问报告、资信评级报告或者法律意见书等文件，应当勤勉尽责，对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。其制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏.给他人造成损失的，应当与发行人、上市公司承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。”
(5)《国有土地上房尾征收与补偿条例》第三十四条规定：“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处l万元以上3万元以下罚款，并记人信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的.依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
(6)《房地产估价机构管理办法》(2015年5月4日修正文本)和《注册房地产估价师管理办法》(2016年9月13日修正文本)也规定了房地产估价机构和房地产估价师的法律责任，在此不一一列举。
因此，无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待.勤勉尽责地去完成。其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最人的合法权益”。
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(四)房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内
人们通常会认为，不同的估价师对同一估价对象的评估价值(简称评估值、评估价)应相同，并且为交易提供参考依据的估价，其评估价值是否正确还应采用事后的实际成交价格米检验。但存实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。
对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：
(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
(2)所有的评估价值都会有一定程度的误差.即：评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理沦上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。即使是对高度、面积、重量等一般物理量的测量，被测量物和测量工具都是有形的实物.但也不可避免地存在误差。更何况是估价，在某种意义上它的被测量物是看不见、摸不着的价值或价格，测量工具是无形的估价方法，作为测最结果的评估价值有误差也就不难理解了。
(3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽(professional negligence)”。但以误差范围来判断估价的准确
性，在英国估价行业内一直有争议。尽管如此，估价误差还是要有个度，冈此需要确定一个合理的误差范围，上述英同的估价误差范围可以借鉴。
(4)判断一个评估价值的误差大小或准确件，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。因真实价值不可得知.出现了替代真实价值的两种选择.一是实际成交价格，二是合格的估价师的重新估价结果。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的R期之间通常有“时间错位”，因此一般不能直接选川实际成交价格，而应选用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的数名估价老师或估价老师委员会)对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。如果选用实际成交价格，则需要对它进行适当的修正或调整。
(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价假设是否合理、估价方法是否适用、估价基础数据是否正确、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。
为了避免不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的估价结果出现较大差异，有关国际估价组织、区域估价组织以及许多国家和地区的估价组织或政府部门制定了估价标准或准则、规范、规则、办法等。例如，国际估价标准委员会(International ValuaIion Standards Committee，IVSC)制定了《国际估价标准》(International ValuatIon standar(1s，IVs)，欧洲估价师协会联合会(TheEuropcan Group of Valuers Associations，TEGOVA)制定了《欧洲估价标准》(European Valuation standards，Evs)o，美同估价促进会估价标准委员会(TheAppraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《专业估价执业统一标准》(Uniform Standards 0f Professional Appraisal Practlce，USPAP)，英周皇家特许测量师学会(Royal InstituLiotl of Chartered Surveyors，RICS)制定了《RlCS估价标准》(RICS Valuation standards)，日本制定了《不动产鉴定评价基准》，中国中国台湾“内政部”制定了《不动产估价技术规则》，中国香港测量师学会制定了《物业估值准则》(The HKIS Valuation standards on Propenies)，中国内地制定了国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》以及《房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估办法》等。
(五)房地产估价既是科学又是艺术
从事估价工作与从事医疗工作类似，仅有专业知识不够，还必须有实践经验。因为估价对象等请况千差万别，各地的房地产市场行情和价格影响因素也不相同，并且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和科学量化，因此房地产价值和价格不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出来的。数学公式或数学模型中的一些参数、系数等，往往也需要估价师根据自己的实践经验作出判断。此外，每种估价方法都是从某个角度或某个方面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整、综合得出最终的评估价值，这个过程是估价师对估价专业知识的掌握，对市场规律的把握以及其实务操作能力的体现。最终的评估价值是否正确，也依赖于估价师的判断力。因此，可以说房地产估价既是科学又是艺术。
基于上述原因，世界上许多国家和地区规定要成为执业的房地产估价师，不仪应具有相当程度的估价专业知识，而且应具有一定年限以上的估价实践经验。例如。中国中国台湾《不动产估价师法》第五条规定：“领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上之估价经验者，得申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。”
虽然房地产估价也是艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学景化它们对房地产价值和价格的影响，从而不断增加估价的科学成分，减少估价的“艺术”成分。