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第一章房地产估价概论
第一节对房地产估价的认识
房地产估价的含义
(一)专业估价与非专业估价的区别
对估价通俗而简单的理解，就是估价商品或资产、财产的价格或价值。这是任何人都可以做的，不论他估价得是否正确，也不论人们是否相信他估价的结果。例如，你看上了某个房子或某块土地，想知道它价值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以询问亲朋好友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。然而，如果想要获得科学准确、具有公信力、承担法律责任的估价结果，就有赖于专业估价。
房地产不仅是一种重要的资源(如上地)或财产(如房屋)，生产要素(如厂房)或消费品(如住宅)，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象之一，房地产价格和价值因此成为人们普遍关注的问题，进而房地产估价不仪是人们有兴趣了解以至掌握的知识，而且发展成了一门学问和学科。作为提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一个职业和行业。由于这种估价活动的专业性很强，需要估价者具有相应的专业知识及实践经验，估价结果正确与否直接关系到有关单位和个人的切身利益，甚至关系到人民财产安全和社会公共利益，例如，为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿金额提供依据的估价(以下称房屋征收评估)，不仅关系到被征收人的切身利益还关系到社会稳定，为房地产抵押贷款确定贷款额度提供参考依据的估价(以下称房地产抵押估价)不仅关系到信贷风险还关系到金融安全，所以这种估价活动不是任何单位和个人都可以从事的，只能由相应的专业机构和专业人员来从事。
概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：
(1)由专业机构和专业人员完成。专业机构是指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业人员是指具有估价专业知识及实践经验，专门从事有关估价活动的个人。
(2)提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或仪凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确、客观合理。
(3)具有公信力。专业估价由于是专业机构和专业人员完成，估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。
(4)实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。
(5)承担法律责任。专业机构和专业人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，不仅会被责令限期改止，还会依法受到行政处罚，承担民事赔偿责任，甚至被迫究刑事责任。
(二)专业房地产估价的概念
专业房地产估价是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。更为具体地说，它是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时问的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
通常把上述概念中的房地产估价机构、注册房地产估价师和委托人，统称为估价当事人;特定目的，称为估价目的;公认的原则，称为估价原则;严谨的程序，称为估价程序;依据的有关文件、标准和资料.称为估价依据;合理的假设，称为估价假设;科学的方法，称为估价方法;特定房地产，称为估价对象;特定时问，称为价值时点;特定价值或价格，称为价值类型;分析、测算和判断出的特定价值或价格以及提供的相关专业意见，简称估价结果。因此，估价当事人、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价程序、估价依据、估价假设、估价方法和估价结果，可以说是构成房地产估价的必要因素，即房地产估价要素。其中，估价目的、估价列象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的儿个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。
上述概念中的“分析、测算和判断”，还可以用估计、估算、推测、测量、计量，度量、评定、判定、鉴定等词来理解、说明或替代。这些词的含义基本相同或相近，例如，可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学。但是，同时使用分析、测算和判断来表达，要更全面、具体且易于理解。其中，“分析”即价值或价格分析，主要是对影响估价对象价值或价格的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在地房地产市场状况的分析等;“测算”即价值或价格测算.主要是利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象的价值或价格进行计算;“判断”即价值或价格判断，主要是根据测算结果以及市场行情和估价实践经验等，对估价对象的价值或价格作出判定。“分析”、“测算”和“判断”三者之间通常有一定的逻辑关系，其中“分析”是“测算”和“判断”的基础.“测算”是“判断”的基础。
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(三)估价与评估的异同
房地产估价时常称为房地产评估，也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值。一般情况下，估价和评估可以不作区分，能够交换使用，但是科学、严谨地说，两者的含义有所不同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动来说，估价的含义更加精准、明确，就是指对价值或价格进行评估。而评估的含义较宽泛，不只是限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。
目前，评估一词还广泛用于其他领域，一些法律法规还规定了许多其他评估活动。例如，1990年1 0月31日原国家教育委员会发布了《普通高等学校教育评估暂行规定》。《中华人民共和国城乡规划法》(2007年l0月28日中华人民共和国主席令第74号，简称《城乡规划法》)第四十六条规定：“省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和老师定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告并附具征求意见的情况。”《汶川地震灾后恢复重建条例》(2008年6月8日中华人民共和国国务院令第526号)第三章为“调查评估”，并规定“国务院有关部门应当组织开展地震灾害调查评估工作”，“地震灾害调查评估报告应当及时上报国务院”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月21日中华人民共和国国务院令第590号)第十二条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。与此类似，房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险}平估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。因此，虽然房地产估价应建立在房尾工程质量、完损状况、使用功能、周围环境等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应把以得出房地产价值或价格为曰标或最终结论的评估，称为房地产价值或价格评估，或简称房地产估价、估值。同理，以其他某个方面作为目标或最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或目前还没有恰当的词语来准确表述时，才可以笼统地称为房地产评估。例如，商业银行在发放房地产开发贷款时，委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验，以及房地产开发项目的合法性、可行性等进行的调查、分析和评价，可以笼统地称为房地产评估。需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值或价格评估业务。实际七，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值和价格评估业务(包括为了各种需要，对各种房地产的各种价值和价格进行评估)，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：
(1)房地产价格和价值分配业务。例如：①把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价款(如通常所说的房价)，把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金(如通常所说的房租)，把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行分配;②把采用成本法测算出的一个住宅小区的平均房价，在各个楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配;③把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配;④把一宗土地的价值或价格在其上建筑物的各个单位(套)之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。
(2)房地产价值提升评估业务。例如，对房屋进行更新改造、改变用途、增加容积率、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。
(3)房地产价值减损评估业务。例如，因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。
(4)相关经济损失评估业务。例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复所造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。
(5)房地产咨询业务。例如，开展房地产政策法规咨询，出具相关咨询报告或意见书;对房地产市场进行调研(包括房地产市场调查、分析、预测等)，提供市场调研报告;编制房地产项目建议书、可行性研究报告、项目评估报告;开展房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利川分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。
上述与房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务，不仅是房地产估价师和房地产估价机构可以从事，而且是其有能力从事并应努力开展的业务领域。
还需要指出的是，《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日全国人民代表大会常务委员会通过，简称《资产评估法》)颁布实施后，“资产评估”不仅包括财政部门管理的狭义的资产评估，还包括房地产估价等其他评估领域和评估专业，并且该法第四条、第十三条和第十七条规定开展资产评估业务应遵循独立、客观、公正的原则。但由于投资价值等某些价值价格评估，严格地说并不需要遵循独立、客观、公正的原则，所以为了防止不应有的违法，有必要将估价与评估区分开来，可将《资产评估法》所称的评估范围理解为鉴证性估价，而不包括咨询性估价。因此。从这个方面看，估价的范围大，评估的范围反而小。鉴证性估价(或称为公证性估价、证据性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
(四)国外和中国港台地区对房地产估价的称呼及定义
国外和中国中国香港、中国台湾对房地产估价的称呼及定义不尽相同。其中，美国大多称为Real Estate Appraisal，将Appraisal定义为“The act 0r process of developing an opinion of value(得出一种价值意见的行为或过程)”。欧洲和英联邦国家大多称为Property Valuation。日本和韩国通常称为不动产鉴定评价，其中日本把不动产鉴定评价定义为“判定不动产的经济价值，并将其结果用货币额表示”。中国中国香港习惯上称为物业估值或物业估价。中国中国台湾一般称为不动产估价，通常把不动产估价定义为“依据影响不动产价值之各种资料，判定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之。换言之，是在社会上之一连串价格秩序中，指出估价对象不动产之价格或租金额之行为。”