讲义:建立比较基准6.4

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　　第六章 市场法及其运用

　　第四节 建立比较基准

　　统一房地产范围：

　　对于某些估价对象，有时难以直接选到与其范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选取"主干"部分相同而范围有所不同的房地产交易实例为可比实例。所谓范围不同，是指"有"与"无"的差别，而不是大家都有情况下的彼此之间"好"与"坏"或者"优"与"劣"、"新"与"旧"的差别。因此，统一房地产范围即是进行"有无对比"并消除由此导致的价格差异。

　　房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：①带有债权债务的房地产。例如，估价对象是"干净"的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水电费、燃气费、通信费(如电话费、上网费、有线电视收看费等)、供暖费、物业服务费、房产税等费用、税金的房地产交易实例;或者相反。②含有非房地产成分。例如，估价对象是"纯粹"的房地产，选取的交易实例是有附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例;或者相反。③ 房地产实物范围不同。例如，估价对象为土地，选取的交易实例是含有类似土地的房地交易实例。估价对象是一套封阳台的住房，选取的交易实例是未封阳台的住房;或者相反。估价对象是一套不带车位的公寓，选取的交易实例是一套带车位的公寓;或者相反。

　　在上述第一种情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格一债权+债务

　　如果是估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。

　　在上述第二种情况下，统一房地产范围一般是统一到"纯粹"的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分的价格

　　如果是估价对象含有非房地产成分的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可得到估价对象的价值。

　　在上述第三种情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。

　　统一付款方式：

　　房地产交易涉及的金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。

　　统一价格单位：针统一价格单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。

　　(一)统一价格表示单位

　　统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格;土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位。例如，仓库通常以单位体积为比较单位，停车场通常以一个车位为比较单位，旅馆通常以一间客房或一个床位为比较单位，影剧院通常以一个座位为比较单位，医院通常以一个床位为比较单位，保龄球馆通常以一个球道为比较单位，等等。

　　在此还需要说明的是，有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为0.5万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元，调整为门窗是损坏的总价19.5万元 (20一0.5=19.5)，然后再将此总价19.5万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。

　　(二)统一币种和货币单位

　　在统一币种方面，将某一币种(如美元)的价格换算为另一币种(如人民币)的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用估价时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中问价。

　　在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用"元"。

　　(三)统一面积内涵和单位

　　在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。

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