讲义:物业服务收费9.3

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　　第九章 物业管理制度与政策

　　第三节 物业服务收费

　　物业服务收费原则：

　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

　　从长远发展方向看，随着市场经济体制的建立和人民经济收入水平及生活水平的提高，物业服务收费应在市场竞争机制下，由物业委托者和物业服务企业双方协商，按质论价、质价相符。

　　物业服务收费的价格管理方式：

　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

　　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费的计费方式：

　　物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　物业服务收费的费用构成与测算方法：

　　(一)物业服务收费的费用构成

　　(二)物业服务收费的测算方法

　　(三)漏交率问题

　　物业管理服务等级标准：

　　为了提高物业管理服务水平，督促物业服务企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业服务企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，为配合《办法》的贯彻落实，中国物业管理协会在总结我国物业管理实践的基础上，制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，作为物业服务企业与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。

　　(1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准，物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用此标准。

　　(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。

　　(3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

　　(4)选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

　　住宅专项维修资金：

　　随着我国城镇住房制度改革的不断深化，新的住房体制逐渐形成，居民自有住房的比例越来越高。在单幢住宅楼或者住宅小区内住房产权普遍多元化的情形下，住房共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅、整幢楼，甚至整个小区住宅的正常使用和安全，共用部位、共用设施设备一旦需要维修及更新、改造，所需的费用如何在少则几十个、多则上千个业主之间及时筹集，成为亟需解决的问题。l998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，2007年12月4日，原建设部、财政部联合签署《住宅专项维修资金管理办法》，自2008年2月1日起施行。

　　(一)住宅专项维修资金的概念、性质和用途

　　(二)住宅专项维修资金的交存

　　(三)住宅专项维修资金的管理

　　(四)住宅专项维修资金的使用