讲义:房地产登记制度7.2

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　　第七章 房地产权属登记制度与政策

　　第二节 房地产登记制度

　　房地产登记的种类：

　　在我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。

　　(一)土地登记

　　根据国土资源部颁布的《土地登记办法》，土地登记分为：

　　1.土地总登记

　　2.土地初始登记

　　3.土地变更登记

　　4.土地注销登记

　　5.土地其他登记

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　　(二)房屋登记

　　根据《房屋登记办法》，房屋登记包括：

　　1.房屋所有权登记

　　2.房屋抵押权登记

　　3.地役权登记

　　4.房屋其他登记

　　房地产登记的体制：

　　我国现行的不动产登记体制是房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记。

　　房屋与所占用的土地密不可分，房地产登记应当一并完成。虽然，《物权法》也规定对不动产实行统一登记制度，但统一登记涉及行政管理体制改革，需要有一个过程。长期以来我国将登记作为行政机关行使行政管理的一种职权，将房屋与土地实行分部门管理的体制，将登记机构与行政机关的设置与职能挂钩，导致我国房地产登记中，一般是七地使用权和房屋所有权登主存土地部门和房地产部门分别进行。一些地方已经将房地产和土地统一在一个部门管理，实现了房地产的统一登记。本节以下内容重点介绍房屋登记的制度政策。

　　房屋登记的范围：

　　《物权法》、《城市房地产管理法》，特别是《城乡规划法》的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。依据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规制定的《房屋登记办法》的适用范围，既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。同时，《房屋登记办法》还规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，也可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。

　　房屋登记机构：

　　《城市房地产管理法》规定：“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。国务院l994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定： “职工购买住房，都要到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书”。2000 年，国务院法制办对原建设部《关于请求解释(城市房地产管理法>中房产管理部门的函》的复函中明确了核发房屋所有权证书的部门，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门。《房屋登记办法》规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。依据上述法律、法规的规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关，其他部门登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护。

　　房屋登记的基本要求：

　　(一)以共同申请为原则，以单方申请为例外

　　(二)以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

　　(三)按房屋基本单元进行登记

　　房屋登记的程序：

　　办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

　　房屋登记的时限：

　　自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日;集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日;抵押权、地役权登记，10个工作日;预告登记、更正登记，l0个工作日;异议登记，l个工作日。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

　　公告时间不计人上述规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

　　房屋登记的其他规定：

　　(一)关于最高额抵押登记以房屋设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记。

　　(二)关于房屋预告登记

　　(三)关于房屋更正登记和异议登记

　　(四)关于基于判决、仲裁的登记

　　(五)关于在建工程抵押登记

　　(六)关于房改售房登记

　　房屋登记收费：

　　规范房屋登记收费行为，依据《物权法》等相关规定，2008年4月15日，国家发展和改革委员会和财政部印发了《国家发展改革委员会、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格[2008]924号)。该通知就房屋登记收费的性质、计费方式和标准做出具体规定。

　　(一)房屋登记费的性质

　　县级以上房地产主管部门收取的房屋登记费属于行政事业性收费，应全额上缴地方国库，纳入地方财政预算管理，具体缴库办法按照同级财政部门的规定执行，支出由同级财政部门按照其履行职能的需要核定。

　　(二)计费方式和标准

　　房屋登记费向申请人收取。按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。住房登记一套住房为一件，收费标准为每件80元;

　　农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费10元;非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件550元。

　　经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取;房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。

　　房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。上述规定自2008年5月1日起执行。

　　房屋权利人在办理房屋登记时，委托有关专业技术单位进行房产测绘缴纳的费用属于经营服务性收费，收费标准由省级价格主管部门商有关部门制定。