讲义:商品房销售管理6.3

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第三节 商品房销售管理

　　一、商品房预售

　　1.商品房预售的概念

　　2.商品房预售的条件

　　3.商品房预售许可

　　4.商品房预售合同登记备案

　　二、商品房现售

　　为规范商品房销售，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，2001年4月4日，原建设部颁布了《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)。

　　商品房现售，必须符合以下条件：

　　(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

　　(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(4)已通过竣工验收;

　　(5)拆迁安置已经落实;

　　(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

　　(7)物业管理方案已经落实。

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　　三、商品房销售代理

　　房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

　　(1)实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　(2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

　　(3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

　　商品房销售中禁止的行为：

　　(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

　　(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

　　(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

　　2005年5月9日国务院下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购，人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　(5)2011年，国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1号)，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有l套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　对虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记人房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情形严重、性质恶劣的，国务院住房和城乡建设部门会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。

　　四、商品房买卖合同

　　房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同。2000年原建设部、国家工商行政管理局对原于l995年颁布的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。