浅论房地产市场波动与估价机构的风险防范

　　【导读】2017年房地产估价师考试时间为10月14日-15日，为帮助考生顺利备考2017年房地产估价师考试，环球网校编辑整理了"浅论房地产市场波动与估价机构的风险防范"，希望对大家有所帮助，祝考试顺利!

 　　这次全球金融危机对房地产市场产生了巨大冲击，全球房地产市场经历了一个像坐过山车一样剧烈的波动行情。中国的房地产市场在金融危机影响下，先是价格一路不断下滑，继而美国、欧盟等经济体大量发行钞票造成了人们的预期通货膨胀心理，为了保值，大量资金拥入房地产市场，导致房地产价格不断攀高而被刷新，如此不稳定的房地产市场波动给估价机构带来了巨大的风险。因此，在房地产市场波动的情况下，估价机构只有准确识别和正确防范好各种风险，才能使估价机构在竞争激烈的市场中有更大的发展空间。

　　一、精确分析房地产市场行情与发展趋势

　　房地产价值的变化是不可避免且是持续不断的，但这种变化的过程是循序渐进且又不易识别的。房地产当前的价格通常不是基于其历史价格或建造成本，而是取决于市场参与者对未来收益的预期。同时，社会、经济、政府和环境等因素的变化都会改变房地产的价值。市场交易的活跃与停滞，将影响房地产的供给和需求，进而影响每宗房地产的价值。房地产估价机构总是极力要求估价师试图找出房地产市场中影响房地产价值的现有和潜在的变化因素，但这种努力总是极其困难的。因此，精确分析房地产市场行情，努力把握好市场发展的趋势，是估价机构在风险防范时要求估价师必须做好的重要工作。虽然房地产市场具有区域性，但时刻关注联系日益密切的全球经济影响下的房地产市场大行情，对本国、本地区市场行情的把握程度将产生重大影响。

　　二、准确识别房地产市场波动时的各种潜在风险

　　一个优秀的估价机构应该具有准确识别估价风险的能力。在房地产市场波动时，必须认真分析估价项目中可能存在的风险，只有正确判断出可能存在的风险，才能更好的去规避风险。房地产评估机构的风险可归纳为两类风险：一类为外部风险，来源于房地产估价机构和评估师自身以外的风险，如政策改变、市场突变等，此类风险大多为不可控风险，但可以采取措施来减少甚至规避风险带来的损害;另一类为内部风险，风险来源于房地产评估机构内部和评估师自身，此类风险大多为可控风险，只要做好内部风险管理，便可将风险发生的几率降到最低。

　　(一)外部风险

　　1、政策风险

　　房地产价格的变化一方面受到供求关系的影响，另一方面受到政策变动的影响。可以说政策风险对房地产价格的影响是相当巨大的，此类风险估价人员无法预测，如税收政策、金融政策、产业政策等，都会随着国家宏观调控的需要而不断进行调整，估价机构只有随时把握政策走向，才能使评估价值更加接近市场价值。

　　2、投机风险

　　投机风险在此轮金融危机中所产生的危害是相当巨大的，国际国内投机商们将巨量的资金投入房地产行业进行投机，一旦资金链断裂或进行恶意炒作，将给房地产行业带来地震效应。投机风险会使房地产估价机构在房地产价值虚高时，出具高于真实价值的房地产评估价格，一旦市场波动较大，房地产估价机构在后期会面临诉讼风险。诉讼风险可能来源于委托人，也可能来源于金融机构。金融市场信息不对称严重、创新与投机活动活跃、人为操纵与控制行为隐秘，微观经营风险很容易扩散演化为系统性风险，进而危害行业发展乃至实体经济运行，这将使房地产评估价值发生偏离。此类风险，需要估价机构把握全球金融市场动向，时刻关注国际金融形势，多作风险评价，力争使我们的估价师做到先知先觉。

　　3、法律风险

　　我国的房地产评估方面的法律条规一直是在不断的探索与完善的过程中，法律的修改对评估程序、评估方法影响是根本性的，如果不按照最新的规定进行评估，评估出的房地产价格将不符合法律、规程的规定，进而出具错误的估价报告。因此，估价机构需要估价师们时刻关注法律、规程方面的最新变动，严格按照最新要求进行操作，方可减少法律风险的发生。

　　4、体制风险

　　我国的评估体制尚不完善。由于历史原因，评估机构有事业性质的，也有企业性质的，虽然随着市场化的发展，国家要求评估机构脱钩改制，大部分评估机构走上了市场化发展的道路，但仍存在一些脱钩改制不彻底、明脱暗未脱的评估机构。由此造成的地方垄断与恶意竞争，会使部分评估机构为了业务发展甚至是生存的需要，而背上评估价值虚高或虚低的风险。同时，由于与某些行政主管部门存在千丝万缕的联系，在其干预下，可能会导致评估有失公正，由此带来的风险由评估机构承担，也不利于评估行业的公平竞争和评估活动的规范。
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　　(二)内部风险

　　1、管理风险

　　评估机构的风险需要通过严密的管理来加以控制。管理水平的高低，管理手段的正确与否，都将影响到评估报告的质量。如果评估机构管理松懈，没有完善的评估操作手册和质量控制手册，必然会大大增加风险发生的可能性。管理团队需要制定出完善的管理制度，对评估的程序，报告的格式、撰写、审核、出具，评估成果的整理、归档、资源共享等，要有严格的规定。只有不断借鉴、总结、提高评估机构的管理能力，才能使评估机构在市场上有更高信誉和地位。

　　2、技术风险

　　技术风险与估价师紧密联系。出具高质量的评估报告要求估计师在熟练掌握估价专业知识的同时，还要具备广泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。由于评估人员执业水平的高低，对评估方法、评估原则、评估参数及评估对象及相关因素选择及评估信息资料真实性的甄别、价格含义的把握等都将影响评估结果的科学性和可接受性，评估人员执业能力和经验不足都将增加评估的技术风险。技术风险最终将由估价机构先予以承担，因此，估价机构对技术风险的防范，要从估价师的素质和水平方面来把握。

　　3、道德风险

　　道德风险是由估价人员的执业态度而引发的。道德风险已经成为房地产估价机构的一个重要的风险来源，如估价人员工作态度不认真，受利益诱惑故意高估或低估房地产评估价值，接受与自身执业能力不相符的业务等，都将使估价结果发生较大偏差，甚至是人为的扩大偏差。有些执业道德败坏的估价人员，为迎合委托人的特殊需要，从技术上和政策上打擦边球，帮助委托人达到一些不可告人的目的。估价人员的道德风险最终将转嫁到估价机构，从而给估价机构带来不可预测的损失。

　　4、业务风险

　　业务风险主要是指业务损失风险。估价机构承接业务量的多少，涉及到估价机构的经济效益好坏。市场化运作的估价机构是企业的一种，凡是企业都会以创造利润为目的。因此估价机构控制好业务风险，可以避免业务跑单或估价人员私自接单。业务跑单风险，将会导致评估机构的客户资源慢慢被蚕食。业务风险控制的好坏，将直接决定着一个估价机构在市场上生存空间的大小。

　　三、正确提出估价机构的风险防范策略

　　在准确识别房地产市场波动时的种种潜在风险的基础上，必须提出正确的风险防范策略，才能减少风险的损害，甚至是规避风险的发生。识别风险，要能从表面看到实质，防范风险，措施要从抽象做到具体。风险防范策略是从战略上考虑的，涉及到长远利益;风险防范措施是从战术上考虑的，涉及到当前利益。有时候，正确提出风险防范策略是相当困难的，但只有在不断的摸索和实践中，才能使自己的风险防范策略更加完善，才能将风险给估价机构造成的损失减到最小。

　　1、加强管理，完善规章制度建设

　　加强管理主要从加强人员管理和业务管理两个方面着手。人员管理是首要的，任何事情都是以人为本的，只有管理好人，才能管理好人做的事。人的本性是不愿意受人支配的，俗话说人管人见鬼神，制度管人管一群，因此完善规章制度涉及到一个估价机构的生命力。无论市场如何波动，先进的管理和完善的制度，都将是估价机构风险防范的基石。

　　2、健全质量控制体系，完善人员监督机制

　　有效防范估价机构的风险，必须配有健全的质量控制体系和完善的人员监督机制。一方面评估机构应建立并不断健全质量控制体系。一是要对承接业务进行风险评估。选择经验丰富、业务熟练的评估人员对项目进行考察与研究，从源头上对风险进行评估，并提出初步的风险防范措施。二是承接业务要谨慎。要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析，如客户有特殊要求更应慎重对待。三是出具报告要遵循估价规范。在评估业务实施过程中，一定要遵循执业规范，作到调查充分，研究深入，工作敬业，严格遵守估价规程。四是建立估价复审制度。复审制度不仅可以及时纠正报告质量上存在的问题，而且可以综合多名估价师的估价经验和估价艺术，从而有效地降低评估风险。另一方面房地产评估机构应不断完善评估人员的监督机制。，对评估人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，以促进评估工作水平的提高。

　　3、加强培训，提升估价师的整体素质

　　房地产评估机构提供的是服务。高质量的服务，必须要有高素质的评估人员支持。对评估人员加强培训，可以提升评估机构的整体服务水平。而且，评估技术和方法总是在实践中不断更新和发展的，估价人员必须学习应用最新的估价理论与方法，做到与时俱进。当然，房地产估价机构的声誉和权威性不是依靠其所拥有估价师的数量建立的，估价师整体素质对估价机构在行业内地位的确定起决定性作用。因此，估价机构不应仅仅注重规模、资质的上等级，更要注重在规模、业务扩展的同时，提高本机构人员的综合水平，否则缺乏具有综合素质的高水平人才这一问题，会形成估价机构发展的瓶颈。采取积极有效的措施留住人才，对于优秀的房地产估价师不仅要留得住，而且还要最大限度的发挥其才干，同时不断充实人才队伍，逐步增强竟争能力。

　　4、加强职业道德建设

　　职业道德是房地产评估行业自律的重要内容。良好的职业道德可以使评估师对估价机构和委托人愿意承担更多的责任。一名负责任的评估师会主动去规避风险，这对房地产评估师师自身和估价机构都是有益的。房地产评估是公正性的独立中介服务行业，评估人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。在实际操作中，一方面一些评估机构和个人为某种利益或其他原因提供虚假报告，导致评估结果失真，对相关利益主体产生影响;另一方面，一些评估机构为取得评估业务，采用不正当的竞争手段，竞相压价，形成恶性竞争，损害行业健康、良性地发展。追根到底，职业道德意识淡薄是职业道德风险产生的主要原因。

　　在房地产市场波动较大时，房地产估价机构只有在准确识别出存在的风险的基础上，提出正确的风险防范策略，才能有效地防范风险给估价机构所带来的损失，才能不断提高竞争力，增强抵抗风险的能力。控制好风险后，给社会提供高质量、全方位、多层次的专业服务，就会赢得市场，就会得到社会的认可，才能使估价机构在不断变化的市场中立于不败之地。
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