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【摘要】"房地产征收和征用的需要"知识点是2017年房地产估价师考试重点，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了"房地产征收和征用的需要?"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!
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问题：
房地产征收和征用的需要?
答疑：
特别提示：下列一段需要认真阅读，往往会出判断题。
房地产特别是土地是各种生产、生活等活动都不可缺少的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，不得不征收集体所有的土地和单位、(环球网校房地产估价师频道为您整理)个人的房屋及其他房地产;因抢险、救灾等紧急需要，不得不征用单位、个人的房地产。
征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买——主要是所有权的改变，不存在返还的问题;征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。
尽管征收、征用是为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。
《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正文本)第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”;第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。
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《中华人民共和国物权法》第42条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第44条规定：“单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”
《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者，使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”
《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号发布)第4条规定：(环球网校房地产估价师频道为您整理)“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。
征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金相当于租金)，如果被征用的房地产受到损失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，毁损的，补偿金应相当于毁损前后的价值之差;灭失的，补偿金应相当于被征用房地产的价值。而确定上述征收、征用的补偿金等，就需要房地产估价提供相关参考依据。
例如，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。其中，第24条规定实行货币补偿的，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”;第25条规定“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价”。具体地说，实行货币补偿方式的，要对被拆迁房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据;实行房屋产权调换补偿方式的，被拆迁房屋没有区分征收和征用两种不同的情形，统称为“征用”。结算房屋产权调换的差价，即：产权调换的差价=所调换房屋的房地产市场价值-被拆迁房屋的房地产市场价值。
例如：判断题。
某宗为100万元贷款抵押房地产。在抵押期间，对其进行抵押期间估价。已知抵押期间估价为90万元，则要求贷款方为10万元增加新的担保。
答案：对
⑤转抵押估价，即将已抵押的房地产及其所担保债权转让给买受人的，对该房地产的抵押价值进行的评估。
⑥续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估。
⑦处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行的评估。
在实际中，还可以按照贷款前期、贷款期间和贷款处置三个阶段，(环球网校房地产估价师频道为您整理)来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。在贷款前期，除了可提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务。在贷款期间，可提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。在贷款处置阶段，除了可提供处置抵押房地产价值评估，通常还提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。
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