2016年房地产估价师《制度与政策》讲义房地产登记概述7.1

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　　房地产登记的目的和意义：

　　(一)保护房地产权利人的合法权益

　　保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。通过登记及时、准确地将权利状况记载在房地产登记簿上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。

　　(二)保证交易安全，减少交易成本

　　房地产价值大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询房地产登记簿，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。

　　(三)为房地产管理奠定基础

　　(1)房地产开发和住宅建设，需要向房地产登记机构了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。

　　(2)房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要向房地产登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。

　　综上所述，房地产市场的发展离不开房地产登记工作。(环球网校房地产估价师频道为您整理)房地产登记贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。

　　(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据

　　要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。房地产登记能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。房地产登记档案所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。

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　　房地产登记的任务：

　　(一)做好登记簿记载工作

　　登记簿是不动产物权的法律根据。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产登记是一种物权公示方法，登记的目的在于将房地产的权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房地产登记机构将登记事项记载于登记簿以后，向登记申请人发放权属证书或者登记证明。《物权法》还规定：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，登记簿具有推定正确效力，第三人依据登记簿的记载取得的房地产受到法律的保护，交易的安全才有保障。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，住房和城乡建设部印发了《房屋登记簿管理试行办法》，把建立健全房屋登记簿制度做为登记机构的重要工作内容。因此，做好房地产登记簿的建立和记载工作，是房地产登记机构一项十分重要的工作。

　　(二)做好房地产登记信息化工作

　　《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出要建立健全房地产市场信息系统。通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。房地产登记机构通过房地产登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋登记、租赁合同登记备案等管理信息系统整合，建立房地产登记统一的房地产信息平台。通过对数据的整合、分析，向社会发布，引导房地产市场健康发展。

　　(三)做好房地产登记档案管理工作

　　房地产登记档案是登记机构在办理登记过程中，向当事人收取的或在工作中形成的原始登记凭证。首先要做好登记档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。其次是在初始档案的基础上，根据登记档案提供的权属转移、变更情况，对登记档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持登记档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。除了以上任务外，(环球网校房地产估价师频道为您整理)房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。

　　房地产登记的原则：

　　(一)权利主体一致的原则

　　房地产是一个不可分割的有机整体。《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《房屋登记办法》规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。

　　(二)属地管理原则

　　房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产登记必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产登记工作;权利申请人直到房地产所在地的市(县)房地产管理部门申请登记。

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　　《物权法》确定的不动产登记制度：

　　物权法》对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力;除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。

　　(一)不动产登记原则

　　国家对不动产实行统一登记制度。

　　(二)登记机构的职责

　　登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。

　　登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

　　(三)不动产登记的载体

　　不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的、不动产物权登记档案，是物权归属和内容的根据。

　　(四)不动产登记的生效时间

　　不动产物权的设立、变更、一转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

　　(五)预告登记

　　预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，(环球网校房地产估价师频道为您整理)处分该不动产的，不发生物权效力。

　　(六)更正登记、异议登记

　　更正登记和异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。

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