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(五)拆迁安置
1991年3月22日国务院以国务院第78号令的形式发布了《城市房屋拆迁管理条例》。
(六)组织实施勘察、设计工作，办理建设工程规划许可证
在取得建设工程规划许可证之后方可办理开工证的手续。
(七)土地开发
土地开发的主要内容是指房屋建设的前期准备，平整场地、实现水通、电通、路通的
“三通一平”。把自然状态的土地变成可供建设房屋和各类设施的建筑用地。
(八)施工招标、投标
(九)申领开工证，进入施工安装阶段
建筑法第7条规定申领开工证应由业主向县级以上政府部门办理。建设部1999年12
月1日发布71号令。其中第二条规定：境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装
饰、装修和其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单
位应向县级以上主管部门申领开工证(投资30万元以下或300m2以下可不领)。
申领开工许可证的条件：
?已经办理工程用地批准手续;
?已经取得规划许可证;
-拆迁进度符合施工要求;
?已定好施工企业;
?有满足施工带要的施工图纸，施工图设计文件已按规定进行了审查。大型工程有保
证施工三个月需要的施工图即可开工(97建设部352号文);
?有保证工程质量和安全的措施，按规定办理了质量监督手续;
?资金已落实。综合开发的资金来源主要有：预算内资金、开发单位的自有资金、银
行贷款以及利用外资。在开发项目的资金总额中自有资金总额不得低于年度投资工作量的
：30%;已收购楼款，在商品房建成销售前不得超过全部建酷工作量的70%;其中，开工
建设时预收购房款不得超过40%，待房屋建设工作量完成50%时，可再收.30%。建设单
位应提供银行证明、保函或担保;
?国家规定必须委托监理的项目已委托了监理;
?法规确定的其他条件。
建筑法规定：开工证的有效期是3个月，过期作废，可以延期两次，每次3个月。
(十)办商品房预售许可证
1994年l】月15日建设部发布了第40号令《城市商品房预售管理办法》。该办法规
定：商品房预售应当符合下列条件：已交足土地使用出让金，取得土地使用证书，持有
建设工程规划许可证，投入的资金达工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度交
付日期。
一个正规的房地产开发商应当向顾客公开出示下列证件：
?建设用地规划许可证(规划法第31条)
?国有土地使用证(土地法9条)
?建设工程规划许可证(规划法第32条)
?建设工程开工证(建筑法第7条)
?商品房销售(或外销)许可证(北京市房地产市场管理处)
(十一)竣工验收
竣工验收是全面考核开发成果、检验设计和工程质量的重要环节，是开发成果转入流
通和实用阶段的标志。《城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目竣工，经
验收合格后，方可使用。1993年11月12日建设部建法字814号文《城市住宅小区竣工综
合验收管理办法》规定：除单体验收外还要进行小区综合验收，即验收规划是否落实、配
套设施是否建完、拆迁是否落实、物业管理是否落实等项内容。
2000年4月建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理
暂行办法》颁布实施。该办法规定建设单位必须在竣工验收合格之日15天内，向工程所
在地的县级以上政府行政主管部门备案。