城市规划师讲义之城市规划原理（十六）

（二）城市用地的建筑条件评价（掌握）考P57
城市用地的建设条件――指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能，以及他们的服务水平与质量。
与建设用地的自然条件评价相比，城市用地的建筑条件评价更强调人为因素所造成的影响。
1、城市用地布局结构方面
对城市用地布局结构的评价，着重以下几个方面：
（1）城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各项功能的组合与结构是否协调，以及城市总体运行的效率。
（2）城市用地布局结构能否适应发展的需要，城市布局结构形态是封闭的，还是开放的，将对城市空间发展、调整或改变的可能性产生影响。如工业的改造或者规模的扩展，以此带来生活居住用地等相应的增加，是否会在工作地与居住地空间扩展出现结构性障碍等。
（3）城市用地布局对生态环境的影响，主要体现在城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾。
（4）城市内外交通系统的协调性、矛盾与潜力，城市对外铁路、公路、水道、港口及空港的站场、线路的分布，将对城市用地结构产生深刻的影响，还对城市进一步扩展的方向和用地选择造成制约。
（5）城市用地结构是否体现出城市性质的要求，或者反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色等。
2、城市市政设施和公共服务设施方面
城市市政设施和公共服务设施的建设现状包括：质量、数量、容量与改造利用的潜力等。――影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性。
公共服务设施包括：商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生等设施――土地利用的重要衡量条件；尤其在旧区改建方面，土地利用的价值往往要视旧有住宅和各种公用服务设施以及改建后所能得益的多少来决定。
城市市政设施包括：现有的道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等的管网、厂站的分布及其容量等方面。――土地开发的基础条件，影响城市发展的格局。
3、社会、经济构成方面
社会构成主要表现在人口结构及其分布的密度，以及城市各项物质设施的分布及其容量同居民需求之间的适应性。人口分布的疏和密反映出土地利用的强度与效益。
城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地功能组织和各种用地的数量结构。
（三）城市用地的经济评价（熟悉）考P58
城市土地的经济评价――指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评价土地质量优劣差异，为土地使用提供依据。
通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动状况等条件，可以揭示土地质量和土地收益的差异。
1、城市土地的基本性质
认识城市土地的特殊性是进行城市土地经济评价的基础。
（1）承载性是城市土地最基本的自然属性
承载性――城市土地为城市各项建设和经济社会活动提供场所，是人们进行生产和生活不可缺少的物质要素，也是各类建筑物和构筑物的载体。这一特性为承载性。
城市土地承载性对城市的发展和建设影响主要在物理属性方面，而与其自身肥沃程度无关。
（2）区位的极端重要性
城市土地区位的含义，除包括地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心，交通线路等社会经济要素的相对位置。
包括：有形区位：如土地所在位置距就业中心、交通路线的远近，基础设施的条件等；
     无形的因素：如经济发展水平、社会文化环境等。
（3）地租与地价
地租――报酬或收益，本质是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润。
土地价格――是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。
在我国，土地属国家所有。因此地价一般指土地一定年限内使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。
经济学中分析：城市土地在城市不同用途之间合理分配的基础是价值最大法则。即土地所有者追求最大地租，土地使用者则寻求生产过程中的利润最大而使地租等于其边际产出价值。
极差地租――不同区位的土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。
2、城市土地经济评价的主要影响因素
表4-1：城市土地经济评价因子体系
基本因素层    派生因素层    因子层
土地区位    繁华度    商业服务中心等级
高级商务金融聚集区
集贸市场
    交通通达度    道路功能与宽度
道路网密度
公交便捷度
城市设施    城市基础设施    供水设施
排水设施
供暖设施
供气设施
供电设施
    社会服务设施    文化教育设施
医疗卫生设施
文娱体育设施
邮电设施
公园绿地
环境优劣度    环境质量    大气污染
水污染
噪声污染
    自然条件    地形坡度
地基承载力
洪水淹没与积水
绿化覆盖率
其他    人口密度
建筑容积率
城市规划    人口密度
建筑容积率
用地潜力