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建设用地规划管理
一 建设项目选址规划管理
建设项目的用地选址非常重要，它关系到城市性质、规模、布局，也关系到建设项目是否能够进行和建设用地是否合理。根据我国有关法律、法规的规定，在城乡规划区建设工程选址布局必须符合城乡规划，设置任务书报请审批时，必须附有城乡规划行政主管部门的选址意见设。建设项目的用地选址必须按照国家规定程序审批，根据批准该建设项目的有关文件2城乡规划行政主管部门提出建设用地选址定点申请，由城乡规划行政主管部门对建设项目进行审查。
进行建设项目选址规划管理的目的与任务包括：保证建设项目的布点符合城乡规划，对经济、社会发展和城市建设进行宏观调控，以及综合协调建设选址的各种矛盾，促进建设项目的前期工作的顺利进行等。
1. 建设项目选址规划管理的主要依据
1) 经批准的建设工程项目建议书
在进行选址前应该全面深入掌握建设项目的基本情况，包括建设项目名城、性质、用地和建设规模等，要求市政基础设施提供水、能源等的数量和供应方式，环境污染情况如废气、废水、废渣等的排放和排放方式等。
2) 满足城乡规划的要求
随着经济的发展和城市功能的进一步扩大，城市土地的利用多元化，许多原本使用 单一的土地都逐步出现了综合化，发展成为综合的商业、服务、居住等现代综合区。所以，在城市建设用地的选址时，必须考虑到土地利用的综合性和相容性，妥善地解决好土地利用中的矛盾。
3) 与城市公共设施相适应的要求
建设项目的选址既必须要充分考虑建设项目本身的经济效益和生产、生活等，又要充分考虑城市本身的水、电、道路交通、通信和其他各种公共服务设施，充分利用城市现有的基础设施条件和公共设施服务条件。一定要注意避免以节约建设项目的基本建设投资为名，把大量的负担转嫁给城市，造成城市公共服务设施超负荷和城市功能难以运转的情况发生。
4) 满足综合管理的要求
建设项目的选址还必须考虑到其他有关部门的要求以及一些特殊要求。根据建设用地的规模、性质和所处的位置，对涉及环境保护、卫生防疫、消防、交通、绿化、河港、铁路、航空、文物保护、农田水利等方面的管理要求进行综合协调。
2. 建设项目选址的原则
1) 合理的用地性质
符合城市总体规划布局中相容的用地性质，与周边性质相符
避开与项目性质不符或不相容的城市公益设施现有或规划用地
未经法定程序调整规划，不得改变用途
注意选址的重复性
2) 适当的用地规模
建设规模符合拟选地址的容量
用地规模与建设规模相符合
建设规模不超出市政、公建配套设施及生活设施的配套要求
建设规模周边交通、道路、通信、能源、防灾规划的衔接、协调
使用农村土地或宅基地的建设项目还要注意安排被动迁的农民、居民的安置问题
3) 用地布局
首先有符合场地坡度要求;
选址不能造成对环境的污染和破坏，要符合城市环境保护规划;
有毒有害物质的建设项目，应该避开水源保护地和城市主导风向的上风向;
节约用地，尽量不占，少占近郊区的良田和菜地，各项建设用地应该充分利用劣地、差地、坡地和弃耕地;
城市建设项目应该集中成片发展，凡是有条件的建设项目应向多层建设方向发展，以节约用地和缩短工程建设官网，提高用地效率;
铁路货运干线、编组站、过境公路、机场、供电高压走廊及重要的军事设施应当避开居民密集区的城市市区，以免割裂城市，妨碍城市发展。
4) 经济性原则
经济价值：土地的经济价值以地价 、租金或是费用作为表现，由于其自然条件或是在城市中地理位置的差异，其价值也有级差。地价、租金或是费用的市场调节机制，使得城市土地利用结构同用地的价格相互依存、相互制约。
使用价值：土地的使用价值表现在可以在其上施加各种建设工程，以满足城市活动的需要。也可以通过认为的加工，使土地使用价值的深度和广度都得以延伸，如地上地下空间开发以及地形地貌的塑造等。
5) 安全性原则
建设项目选址应符合环保、防疫、消防、交通、绿化、河港、铁路、防汛、农田水利、军事、国家安全等方面的要求。
6) 方便实施原则
在方便实施原则下，要注意拆迁安置的方式是否合理，是否方便市政设施建设，是否留有余地等。
3.建设项目的管理程序
1) 申请选址
建设单位在编制建设项目设计任务书时，应向建设项目所在地县、市、直辖市人民政府城乡规划行政主管部门提出建设项目选址申请。申请选址时，建设单位应向城乡规划行政主管部门提交的文件有：已经批准的项目建议书;建设单位建设项目选址意见书申请报告;该项目有关的基本情况和建设技术条件要求、环境影响评价报告等文件
2) 城乡规划行政主管部门参加选址
城乡规划行政主管部门与计划部门、建设单位等有关部门一同进行建设项目的选址工作，包括现场踏勘，共同商讨，对不同的拟建地址进行比较分析，到各有关部门单位了解情况，并提出规划建设意见。
3) 城乡规划行政主管部门的选址审查
城乡规划行政主管部门参与建设项目设计任务书阶段的选址工作。经过调查研究、条件分析和多方案比较论证已对核建设项目进行审查。必要时应组织老师论证会进行慎重研究。
4) 建设单位办理选址意见书需提交的要件
建设项目选址意见书申请表，并按照规定附送有关文件和图纸;
建设项目建议书的批复或可行性研究报告和有关文件;
建设单位的书面选址申请;
地形图，所需的分数按具体要求而定;
利用原址建设的项目或有选址意向的建设项目，应附送1：500地形图，并应标明原界线或迁址意向的用地位置;
原址改建需要改变土地使用性质的，须附送房地产权属证明一份，其中联建的应附送联建协议等文件;
联建项目应该送联建协议一份;
大中型建设项目应附送相应资质的规划设计单位作出的选址论证;
其他需要说明的图纸、文件等。
5) 选址规划管理的审查要点
核定土地使用性质。建设项目的土地使用性质必须与批准的规划相一致。凡确实需要改变的规划用地性质且对城乡规划实施无碍的，应先按程序报政府审批后进行规划调整核定容积率。建筑容积率是保证城市土地合理利用的重要指标，对于已批准控制性详细规划的地块，原则上按照批准的控规核定容积率。
核定建筑密度。建筑密度的核定应该符合《城市居住区设计规范》的要求，保证建设项目建成后又良好的空间环境质量，并满足绿化、停车、人流疏散空间以及变电站、煤气调压站、热交换站等配套设施的用地面积，同时还要考虑消防、卫生、日照、通风等因素。
核定土地使用其他规划设计要求。在项目选址时还应该对绿地率、建筑高度、退让各种控制线的距离、城市设计、建筑形式、停车泊位、出入口的设置、市政设施的配套等方面提出具体要求。
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