2019年城乡规划师规划实务复习资料6

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知识点1：违法建设的界定(必考点)

违法建设的检查与处罚是城乡规划管理的重要组成部分，是城乡规划行政主管部门对建设工程审批后进行继续管理和检查未经审批进行建设活动的一项重要工作。违法用地、违法建筑、违法建设工程统称为违法建设。

四类违法建设

无证：

(1)在未取得建设用地规划许可证和经批准的临时用地上进行永久性建设;

(2)未取得建设工程规划许可证的建设工程;

(3)未经批准的临时建设工程;

违证：

(4)未按照建设工程规划许可证的规定或擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程;

(5)未按照批准内容进行临时建设的工程;

逾期：

(6)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的;

越权：

(7)城乡规划行政主管部门违反职责和权限，不按照法律、法规、规章规定批准的建设项目。

非法占用土地只有在开始进行建设活动时才能确定，城乡规划行政主管部门一经发现，首先应责令其停止违法建设活动 ，并按《城乡规划法》的规定处理。

知识点2：查处违法建设应掌握的准则

1.依法查处：必须严格按照国家和地方的法律、法规、规章进行查处。

2.及时处理 ：一经发现违法建设，就应当从速查处，以避免更大的损失。

3.准确判断：不仅违法事实清楚，证据确凿，而且对违法情节和性质判断得当，处罚公正。

4.公开处罚：对违法建设的处罚全过程一定要公开，以接受社会监督。

5.处罚与教育相结合：不仅教育违法的当事人，也要对其他人起到教育作用。

知识点3：处罚违法建设的程序

1.违法建设的处罚依据：《城乡规划法》和《中华人民共和国行政处罚法》。

既重违法事实，也注意处罚程序。

2.处罚违法建设的程序

(1)立案

城乡规划行政主管部门一经发现违法建设，就应及时向违法建设单位下达停工通知书，责令违法建设停止施工，听候处理。同时，将违法建设活动的项目名称、具体位置、建设规模、发现时间、停工通知书送达时间等一一记录在案。并据违法事实报请有关领导批准立案。如建设单位尚未停工，城乡规划行政主管部门应采取措施制止违法建设行为。

(2)进行调查取证

由两位执法人员 共同进行。应到违法建设现场踏勘，找当事人谈话，了解违法行为的产生及经过，并制作笔录。对违法建设进行实地丈量，绘制违法建设平面示意图，查看施工进度记录，取得施工图纸、协议、合同、会议纪要、有关证书、物证，了解设计单位、施工单位、建设单位负责人及其建设工程的具体负责人并通知他们到城乡规划行政主管部门谈话等等。同时告知违法者的有关人员他们应有的权利，如陈述权、申辩权 等。

(3)作出处罚决定

根据影响城市规划情况;依据有关法律、法规和规章的规定，根据违法建设事实、情节，城乡规划行政主管部门的执法人员经过分析和判断，提出对违法建设处理的初步意见，写成报告报主管处长(或主管科长)审核。

违法建设面积不大，对城乡规划影响不大，可由处长(科长)审批。

违法建设规模较大或严重影响城乡规划的、或者情节恶劣的违法建设应报主管局长审批。

重大的违法建设(面积大，地区重要，对规划影响大，情节严重等情况)应由主管局长报请局长或局长办公会议讨论决定。

在作出处罚决定之前，应将处罚理由、依据、违法事实、拟作何种处罚等情况告知违法者，并告知其有陈述权、申辩权和要求听证权 ，还应告知其在接到处罚决定之后，对处罚决定不服的，有申请行政复议权和向人民法院提起诉讼的权利。

(4)送达

处罚决定书按有关规定送达到违法建设单位或个人，并经签字，注明送达日期。送达方式按一般要求办理。

(5)执行或申请人民法院强制执行

违法建设单位或个人，受到城乡规划行政主管部门行政处罚后，应当主动执行，如不主动执行，执法人员应督促其执行;如对城乡规划行政主管部门的处罚决定，违法者既不申请复议，也不履行处罚决定，又不向人民法院起诉，说明违法者已经放弃了应有的权利，由作出处罚决定的城乡规划行政主管部门向人民法院申请强制执行。

知识点4：行政处罚制度(重要考点)

1.事先告知制度：城乡规划行政主管部门必须在作出行政处罚决定之前告知当事人，将准备作出行政处罚决定的事实、理由和依据，以及当事人依法享有的权利告知当事人。

2.陈述申辩制度：如果建设单位或个人对城乡规划行政主管部门告知的内容有异议，有权进行陈述和申辩，包括依法要求听证。城乡规划行政主管部门不得因当事人申辩而对其加重处罚。

3.审查决定制度：案件的调查人员与作出行政处罚决定的人员要分开。一般案件，由监督检查人员查明案件事实后，提交城乡规划行政主管部门有关负责人进行审查和决定。对重大案件必须由行政机关领导集体讨论决定。

4.政府监督制度：城乡规划行政主管部门应当建立、健全对行政处罚的监督制度。县级以上人民政府 应当加强对行政处罚的监督检查。城乡规划行政主管部门对有关行政处罚的申诉和检举，要认真审查，发现确有错误，应当主动改正。

5.罚缴分离制度：依照有关法律规定，城乡规划行政主管部门对建设单位或个人作出罚款的行政处罚决定;都应当由当事人自己到指定的银行缴纳罚款;银行必须将收受的罚款全部上缴国库。

知识点5：查处违法建设的操作要求(必考点)

1.掌握信息(主要来自四个渠道)

(1)公民、法人和其他组织的举报;

(2)违法建设的单位或者个人主动报告;

(3)城乡规划行政主管部门在审核建设工程项目时发现;

(4)规划监督检查人员在对建设工程跟踪检查和日常巡视检查时发现。

对获得的违法建设信息应当及时登记，并指派专人查处违法建设案件。

2.准备资料

监督检查人员受理违法建设案件以后，应首先弄清三个问题：

一是违法建设所在地的规划情况;

二是违法建设所在地的地形、地貌资料;

三是查实城乡规划行政主管部门是否核发了规划许可证件，以及规划许可证件核准的内容，确认是无证建设还是违证建设 。

3.现场查勘

现场查勘应查明的问题

(1)违法建设的准确地点;

(2)违法建设的单位名称(应是全称)和法人名称或者个人姓名：违法建设的设计单位和施工单位名称;

(3)违法建设的工程名称;

(4)违法建设的工程内容;

(5)违法建设的事实(工程结构、层数、高度、长度和宽度) ;

(6)违法建设是否侵占道路规划红线，是否退让道路规划红线，是否侵占绿化用地，是否侵占河道蓝线，是否占用市政管线，是否占用高压线走廊，是否属文物保护单位或优秀近代建筑保护单位的保护范围或者建设控制地带，是否占用学校、体育和公共活动用地等; (重要的考核点)

(7)违法建设是否经有关部门批准同意;

(8)相邻单位或者居民对违法建设的反映。

查明后应认真制作现场查勘记录 ，并应当绘制现场示意图和进行现场拍照或者摄像，获取充分的证据。当确认是违法建设的，应在现场口头通知建设单位或者个人以及施工单位立即停止施工，并告知听候处理。

4.草拟调查报告

监督检查人员在完成违法建设现场查勘取证工作以后，应当根据不同情况，分别书面通知建设单位(或者个人)、设计单位、施工单位的负责人到城乡规划行政主管部门进行谈话，并制作笔录，在笔录上分别签名或者盖章。

必要时可以通知其分别报送违法建设、违法设计、违法施工情况的书面报告。监督检查人员根据现场调查情况和谈话、报送来的书面报告，草拟调查报告，提出处理意见的建议。

监督检查人员按照主管领导审核同意的处理意见，负责办理有关文书。

5.通知停工

对在建的违法建设工程，经主管领导批准，应当及时发出停工通知书。

停工通知书可采用专人送达或者邮寄两种方式。对于不顾停工通知，继续施工的，可与有关部门依法协同实施，甚至申请人民法院强制执行。

6.实施处罚

城市规划行政主管部门对应当给予行政处罚的建设单位或者个人、施工单位、设计单位发给行政处罚决定书。行政处罚决定书除送达被处罚的单位或者个人外，应当有备份留作该案件档案资料。行政处罚决定书可采用专人送达或者邮寄两种方式，具体要求与停工通知书相同。

知识点6：违法建设调查报告的起草(重要考点)

违法建设调查报告是行政处罚决定书的基础。包括六个方面的内容。

1.违法建设的基本情况。说明违法建设发生于何时、何地，何人(单位)所为，有何原因，受到调查后的态度;并将实地调查的违法建设面积、层数、高度等情况一一列举，同时附上示意图。

2.调查违法建设的工作情况。在实地丈量基础上，将谈话情况一一列举，如与违法单位(或个人)的负责人、负责工作人员、施工队长、设计人员等谈话，并将所有谈话笔录附于报告之后。

3.取得实物证据。将收集到的施工图纸、协议、合同、会议纪要等文件、资料集中附于报告之后。

4.对违法建设进行分析。分析对城乡规划实施、工程建设、公用设施、市政管线、文物古迹、传统文化街区、公园、城市绿化、市容观瞻、城市环境、江湖管理、城市交通、消防安全、测量标志、群众正常生活等哪些方面有影响或严重妨碍，并分析违法情节，作出违法建设对城乡规划影响程度的判断。

5.对违法建设有关责任单位和责任人报送的书面报告或检查书，作出责任单位或责任人对违法建设认识的评价，并将这些报告书、检查书附于调查报告之后。

6.提出对违法建设实施处罚的依据，适用法律、法规和规章的章、条、款、项、目的条文内容，并提出处罚的具体意见。

知识点7：行政处罚决定书的制作(重要考点)

违法建设调查报告经有关领导批准后，对给予行政处罚的建设单位(施工单位、设计单位)或者个人，城乡规划行政主管部门应当发给行政处罚决定书。在行政处罚决定书发出之前，依照《行政处罚法》的规定，将拟处罚的理由、根据和处罚种类告知受罚者，同时告知其应有的权利和确定是否组织听证。

制作行政处罚决定书的要求

1.行政处罚决定书的标题。

2.行政处罚决定书的编号。

3.受罚单位的名称或者个人姓名，单位法定代表人姓名、职务。

4.受罚单位的详细地址和违法建设的详细地址。

5.违法建设(违法施工、违法设计)事实和对城乡规划的影响。

6.违法建设违反规划法律、法规、规章的具体条款。

7.行政处罚决定依据的法律、法规、规章名称和具体条款。

8.行政处罚的具体罚种。如处以罚款的，应明确说明到指定银行在规定时间内缴纳罚款，逾期不缴纳的追加处罚款;如需要拆除的，应明确说明拆除的限期。

9.告知受罚单位或者个人受行政处罚后有申请行政复议和向人民法院提起行政诉讼的权利。

10.告知受罚单位或个人，如不享有权利，也不执行决定，城乡规划行政主管部门有申请人民法院强制执行的权利。

11.作出具体行政行为的行政机关署名，并加盖行政机关公章。

12.作出处罚决定的日期(应为行政机关批准行政处罚决定书的日期)。

知识点8： 行政处罚的执行

针对受到行政处罚的违法建设，既不履行义务，也不享有法律赋予的提出申请复议或者向人民法院提起行政诉讼的权利的当事人。

城乡规划行政主管部门所做的工作。

第一，城乡规划行政主管部门一方面要对当事人进行城乡规划基本知识和法律基本知识的教育，增强他们的规划意识和法制观念;另一方面，要明确告诉当事人行政处罚决定书规定的申请人民法院强制执行。

第二，城乡规划行政主管部门对每一件发出行政处罚决定书的案件，都应做好向人民法院申请强制执行的准备工作。一旦需要申请强制执行，应及时向人民法院递交申请执行书，把申请执行的事项和理由陈述清楚，积极、主动配合人民法院强制执行，将人民法院认为难以执行和不具备执行条件的情况给以充分的考虑，并且尽可能创造条件使其能顺利执行。

第三，对严重妨碍了公共安全、公共卫生、城市交通和严重侵害了相邻单位或者个人的合法权益的违法建设，有的城市采取按照城市人民政府规定的程序和权限责令限期改正的行政措施，如果当事人逾期拒不自行拆除，报经城市人民政府批准后，由城乡规划行政主管部门组织强制拆除，或者由街道办事处组织人员帮助拆除。(这种行政强制措施的采取，必须遵循必要的原则和一定的程序 。)

第四，在对违法建设进行调查、处理和行政处罚执行中，城乡规划行政主管部门与城市管理的综合执法部门应加强联系，互通情况，协同查处，与建设行政主管部门、房屋土地行政主管部门、工商行政主管部门、市政管理部门、监察部门，乃至供水、供电、供气、供热等部门也要互通情况、加强合作，依法共同治理违法建设。

知识点9：对受行政处罚后的违法建设的后续工作

1.对予以拆除的违法建设的后续工作

根据《城乡规划法》规定，属于限期拆除的违法建设包括三种情形：

(1)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。

(2)在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，可以拆除。

(3)建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

①未经批准进行临时建设的;

②未按照批准内容进行临时建设的;

③临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

违法建设拆除后，应立即与城市园林绿化部门或市政管理部门联系，按照城乡规划的要求，进行绿化或铺装，不要形成渣土一片、垃圾成堆、环境依然零乱的状况，应以改善环境为目的。

2.对处以没收的违法建设的后续工作

根据《城乡规划法》规定，针对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入。

对违法建设处以没收的，要书面通知城市房地产管理部门,要求其接收所没收的房屋，并根据城乡规划作出用途安排。如果该房屋尚未完工的，城乡规划行政主管部门与接收部门和使用单位联系，研究如何按规划要求继续建成，并应按规定办理各项审批手续，不能再有违法行为发生。

3.对处以罚款的违法建设的后续工作

根据《城乡规划法》规定，属于罚款的违法建设包括三种情形

(1)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除;不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

(2)建设单位或者个人有下列行为之一的。由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

①未经批准进行临时建设的;

②未按照批准内容进行临时建设的;

③临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

(3)建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报;逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。

违法建设处罚遵循的原则

区分违法性质：一是程序性违法 ，一是“实体性违法”。

程序性违法可能由于一些违法建设的当事人对基本建设程序不甚清楚，没有按照行政机关的程序要求办理有关行政许可证，也没有严格按照行政机关发出的许可证要求的内容去执行，有相当一部分属于过失违法，对城乡规划产生的影响尚可弥补、改正，本着处罚与教育相结合的原则应当给予补办审批手续、发放有关行政许可证件;

“实体性违法”，可能有些违法建设的当事人出于各种目的根本不办理审批手续——属于无证建设行为，或者虽然办理了审批取得了许可证但违反了许可证规定的内容，诸如移位、加层等行为均为违法建设，但无证违法行为和有证违法行为具有不同的事实特征，其违法事实具备法律规定的情节和后果也不尽相同，当事人违法行为是一个行为还是多个行为，是初次违法还是多次违法，违法行为是主观故意还是过失，需要在行政执法实践中根据具体情况“实事求是”地办理。

经过深入研究，部分项目可以补办审批手续，而其余项目不予补办审批手续，遇到国家建设需要拆迁时，这部分不予补偿。

案例分析

违反城乡规划要求：侵占绿线、红线、紫线、蓝线，占压各类市政管线，配套设施不齐全，破坏生态环境，未考虑消防、防灾等安全问题;

违法建设：多数涉及未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、未经批准的临时建设工程、未按建设工程许可证规定擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程、未按批准内容的临时建设工程。

一般情况下，建设单位或个人、城乡规划行政主管部门同时具有责任。

近几年，加大了对处罚违法建设程序、行政处罚制度和查处违法建设操作要求的考核力度。

例题1：某市有一引资宾馆工程，投资方坚持要占用该市总体规划确定的中心地区内的一块规划绿地，有关领导迁就投资方要求。市城乡规划行政主管部门曾提出过不同意见，建议另行选址但未被采纳，也未坚持。之后，投资方依据设计方案擅自开工，市城乡规划行政主管部门未予以制止。省城乡规划行政主管部门在监督检查中发现此事，立即责成市城乡规划行政主管部门依法查处。

试问：该工程为什么受到查处?省、市城乡规划行政主管部门该如何处理这件事?

分析：该工程受查处的原因包括两点：首先违反了该市总体规划，侵占绿线，属于严重违反城市规划的行为;其次，没有办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，属违法建设(无证)。

对该工程的处理包括三点：

(1)责令该工程立即停止建设;责成违法建设单位作出检讨并限期拆除。

(2)市城乡规划行政主管部门另行选址，依法办理各项审批手续。

(3)省城乡规划行政主管部门，可依法建议该市政府追究有关责任人和城乡规划行政主管部门的行政责任。

例题2：某单位在该市城北区有一栋距道路红线5m，且平行于道路走向的六层单身宿舍楼。由于情况变化和经济发展，经单位领导研究决定，并报请有关主管部门同意，拟将该单身宿舍楼改建为对外营业的旅馆使用。为安排旅馆接待大厅的需要，该单位向城北区城乡规划行政主管部门报送了一份新建一层接待大厅的申请。经城北区城乡规划行政主管部门研究，同意该单位的申请方案并核发了建设工程规划许可证。

该工程在施工期间，市城乡规划行政主管部门的两名执法人员在现场监督检查时发现，该工程正在进行二层的结构施工。经执法人员进一步核查发现，由城北区规划行政主管部门审批的接待大厅建设位置实际已侵入了道路红线3m，并占压了两条现状地下管线。为此，两名执法人员当即找到了该单位法人和工程施工负责人，在核查事实后，填发了停工通知书，责令该工程立即停工，听候处理，试问：该工程被责令停工的原因是什么?市城乡规划行政主管部门应如何处理本案?

分析：

该工程被责令停工的原因是：

①擅自增建二层结构，已构成违法建设(违证，未按照建设工程规划许可证的规定或擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程);

②侵占道路红线并占压了地下管线。

市城乡规划行政主管部门处理该案包括四点：

(1)立即拆除擅自增建的二层结构和侵入道路用地并占压地下管钱的这部分违规建筑。

(2)对违法建设单位依法罚款。

(3)建议追究该工程主要负责人的违法责任。

(4)追究城北区城乡规划行政主管部门违规审批责任，并负责赔偿因违规审批而造成的这部分经济损失。

例题3：某市一新开发的居住区，其规划方案和建设工程的设计均经城乡规划行政主管部门批准，居民住宅也按批准的图纸进行建设，几次监督检查均未发现问题。由于该区占地面积较大，住宅部分随建随住，住宅建完也就住满了。当进行竣工规划验收时发现该开发区的配套设施除群众日常生活必需的有所配建外，门诊所、中小学、体育、集中绿地等均未配齐。

分析：在开发区尤其是住宅区建设中，这类问题较为普遍。开发公司为了使资金尽快流转，采取随建随住的办法也是可以理解的，但不能因此就延缓或取消配套设施的建设而违反经过批准的规划，给群众生活带来极大不便。为此，有些城市采取审批若干栋住宅楼后督促开发公司配建配套设施.否则不予继续审批其余住宅的做法，不失为一种控制手段。

此类事件的发生，当然属于监督检查者的“失职”行为，建议其主管部门对有关责任领导和人员给予行政处分。

例题4：某市一单位在市中心区有一片多层住宅楼。其中有两栋(每栋各六个单元门)住宅楼是临城市干路的。经市城乡规划行政主管部门批准，占用了上述两栋住宅楼之间的空地(两栋楼山墙间距为16m)，建设一栋两层轻体结构的临时建筑，使用期为两年。在建设期间，市规划监督检查科的两名执法人员到现场监督检查时发现：建设单位擅自加建了第三层，且结构部分已完成。

为此，依法立案查处。随后，经科务会议紧急研究决定：对该违法建设处以数十万元罚款，并决定加建的第三层与临时建筑到期时一并拆除，同时，要求该单位在十五日内到市城乡规划行政主管部门缴纳罚款。违法建设行政处罚决定书加盖监督检查科公章后，立即送达违法建设单位。

试就上述审批临建工程和处理违法建设的行政行为，评析哪些是不符合现行有关规定的。

分析：

(1)兴建临时建筑占用了临近两楼之间空地，不符合消防规定，规划管理部门违反规定审批临建工程，属违法行政行为。

(2)规划监督检查科不是行政主体。行政处罚决定书须由市城乡规划行政主管部门盖章才能生效，所以违法建设行政处罚决定书由监督检查科盖章是不符合规定的。(依据行政处罚制度：案件的调查人员与作出行政处罚决定的人员要分开。一般案件，由监督检查人员查明案件事实后，提交城乡规划行政主管部门有关负责人进行审查和决定。对重大案件必须由行政机关领导集体讨论决定。)

(3)本案罚款数十万元，属较大数额罚款，未告知被处罚单位是否要听证，就作出决定是不符合规定的。(依据处罚违法建设的程序：在作出处罚决定之前，应将处罚理由、依据、违法事实、拟作何种处罚等情况告知违法者，并告知其有陈述权、申辩权和要求听证权，还应告知其在接到处罚决定之后，对处罚决定不服的，有申请行政复议权和向人民法院提起诉讼的权利。)

(4)违法建设罚款，处罚单位不能直接收缴，罚款与收缴罚款须分离。所以该罚款直接交规划行政主管部门是不符合规定的。(依照有关法律规定，城乡规划行政主管部门对建设单位或个人做出罚款的行政处罚决定，都应由当事人自己到指定的银行缴纳罚款，银行必须将收受的罚款全部上缴国库)

(5)审批的临建工程和加建的违法建筑堵塞消防通道，保留使用两年是不符合规定的，应该立即拆除。拆除被批准的临时建筑，审批者应予赔偿。

着重考查处罚违法建设程序、行政处罚制度等知识点。

例题5：某市新建一占地约80公顷的公园，现已初具规模，市园林绿化行政主管部门为加强该园管理工作拟在公园总体规划已确定的管理用房位置，向市城乡规划行政主管部门提出要求建设一幢三层办公管理用房，经市城乡规划行政主管部门研究同意该项申请，并核发了建设工程规划许可证。

该工程建设期间，市城乡规划行政主管部门两名执法人员，到现场监督检查时，发现该项工程正在砌四层墙体，有的已砌到2米多高，与此同时，还发现该工程擅自增建了一层地下室，并且还在该楼的每个房间内增设了一个卫生间，为此执法人员当即找到了该工程主管负责人和单位法人，在核对、查清事实后，发出了停工通知书，责令该工程立即停工，听候处理。

该工程被责令立即停工的具体原因是什么?市城乡规划行政主管部门应该如何处理?

分析：

1.该工程被责令立即停工的具体原因包括：

(1)擅自改变建设工程许可证内容(标准、设计图纸);

(2)自行增加层数(扩大面积);

(3)擅自增加卫生间，改变建筑使用性质;

(4)已构成违法建设。(违证)

2.市城乡规划行政主管部门的处理：

(1)拆除第四层墙体和增设的卫生间;

(2)对地下依法罚款后补办审批手续;

(3)对工程主要负责人建议给予行政处分。

例题6：某市距市区中心约10km的南郊有一座古刹，群山环抱，古木参天，风景优美，环境幽静，现列为国家级重点文物保护单位，并将古刹围墙外200m划为保护区，规定不许进行任何建设。在古刹修建中，修建队认为仅以古刹开展旅游，景区没有充分利用，故说服古刹的管理单位，以每年150万元的租金，在离古刹围墙外100m处投资建设8栋别墅式度假村，修建队利用修葺之机，砍伐树木，组织施工。开工不久，被该市城乡规划行政主管部门规划监督检查发现，责令其立即停工。

分析：这个工程没有报请城乡规划行政主管部门批准，根本没有领取建设工程规划许可证，纯属违法建设。(无证)同时该工程建在市重点文物保护单位保护区内，违反文物保护法，又砍伐树木，破坏环境，严重影响城市规划。性质严重，情节恶劣。

市城乡规划行政主管部门根据《城乡规划法》、《文物保护法》、《行政处罚法》和该市的有关规定，并与文物保护部门等共同协商，对其处以主即拆除违法建设，恢复地貌，并依法对修建队和古刹管理处处以罚款。同时建议上级主管部门没收古刹管理处所收租金，上交国库，追究有关责任人的行政责任，并给予行政处分。该市园林绿化部门还责令古刹管理处和修建队补种树木。

在这个例子中，对这样的违法建设处理势必涉及城市中的若干管理部门，必须同时协调动作，运用各自的职责对违法行为作出处理。(考查城乡规划监督检查中的部门协调问题)

例题7：某市的市区南部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并在古城墙内外两侧各划定了100米的保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队负责管理。有一投资者看中了这块风水宝地，与绿化队签订了协议，投资者每年支付给绿化队100万元租金，绿化队同意投资者在距离古城墙50米处建设5栋2层青瓦灰砖的别墅。投资者刚开始开工，即被该市城乡规划行政主管部门规划监督执法队发现，责令立即停工。

请分析：这个工程的性质?为什么?应该如何处理?

分析：根据《城乡规划法》第六十五条规定，该工程未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以该工程为违法建设。

该工程侵占了文物保护用地，违反了城乡规划法和文物保护法，严重影响城市规划和文物保护，性质十分严重。

按照《城乡规划法》的规定，应对投资者处以罚款，并责成投资者立即拆除违法建筑，恢复地形地貌;同时，建议园林绿化队的上级主管部门追究绿化队有关负责人的行政责任并给予处分，没收绿化队所收租金，上交国库。

两个关于涉及改变土地使用性质问题的案例

例题8：某市近郊区的某村，采用招商引资的方法改造旧村、调整地块，先占用该村耕地1.5hm2，然后还耕2.5hm2。拟建住房20000m2，建成后投资单位与该村按比例分成，双方签订了合同。合同规定，该村负责办理用地、建房的各项审批手续。该村经村民委员会研究同意了该合同，又报乡政府批准。该工程刚一开工就受到了城乡规划行政主管部门规划监督检查部门的查处，责令立即停工，听候处理。但该村认为，在自有土地上进行建设为什么受到查处?

分析：分析该工程的建设，其所以受到查处的原因有四点：

(1)按照《城乡规划法》第六十四条规定，该工程建设没有取得建设用地规划许可证，属于违法用地。

(2)农村耕地属于集体所有的土地，将其改变为建设用地，必须由建设单位根据发展改革部门批准的立项进行征用土地，成为国有土地后，由城乡规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后方可进行建设。

(3)该村虽已经还耕，但占用耕地应按《土地管理法》有关规定报请城市人民政府审批，乡政府无权审批。

(4)在城市规划区内进行的一切建设活动，必须经城乡规划行政主管部门审批，未经审批就是违法建设。

根据该工程刚开工，城乡规划行政主管部门应会同土地管理部门责令恢复原有的地形、地貌，并由违法建设单位赔偿所造成的损失。

这个实例主要说明改变土地使用性质，由耕地变为建设用地，由集体所有土地改变为国有土地，必须经过相关部门的批准，如果由耕地变为其他农业用地，如养鸡场、养猪场等，这属于农业的产业结构调整，不由城乡规划行政主管部门管理，而应由农业部门、土地管理部门去管理。

例题9：某市有一开发公司在规划区内经城乡规划行政主管部门批准，并依法办理了各种审批手续，在20hm2的用地上进行商品房开发建设。在开发、预售过程中，发现由于配套设施和娱乐设施不够完善，房屋预售不够理想，开发公司遂与邻近的农村商议，将其村子和耕地(村和耕地均为规划乡村企业用地)共6hm2用地纳入开发，经与当地乡政府谈妥，开发公司为村民建设搬迁用房，并付给补偿费1000万元。签订协议后，开发公司立即进行平整土地，准备为村民建设搬迁住房。但是，开发公司的行为被城乡规划行政主管部门发现，受到查处。

分析：开发公司在开发过程中发现配套设施不足、娱乐设施不全，再扩建一部分用房应通过正常渠道，申请补充立项、办理用地和建设工程的审批手续，是可以得到，合理解决的。事先与村、乡协商征用土地的可能性，也是可以的。但开发公司在事先商议后，不办理任何审批手续就开工建设，想以原先办过审批的工程与未办理的部分混同起来，这是不允许的。

这个例子中的6hm2用地，必须先把集体所有的土地经过征用变为国有土地才能开发，开发公司想利用原来建设工程规划许可证代替未经审批的工程建设，这就形成了违法建设，是受到城乡规划行政主管部门查处的根本原因;在后续工作中，这个工程没有允许其扩建，罚款后将其占用的土地进行绿化，改善周边环境。至于配套设施和娱乐设施不够完善的问题，政府有关部门应与该开发公司进一步协商妥善解决。

例题10：某市一单位建设一座办公楼，经该市城乡规划行政主管部门审核批准，并办妥了一切开工手续，按规定向城乡规划行政主管部门规划监督检查部门作了登记，经验线无误。当工程的基础部分出了地面，规划监督检查部门再次去核验地面标高±0.00时，发现该建设工程已向北移位3.5m。

分析：这个实例说明，对建设工程仅验线是不够的，该建设单位为使办公楼前面的庭院宽敞些，验线以后又重新放了线，有意北移，造成遮挡北侧的居民住宅，导致产生矛盾。像这类问题如增加验槽，就可以减少矛盾。由于城市用地极为紧张，建筑之间的间距常常计算到厘米，甚至在施工开槽中发生10-20cm误差，也会造成不必要的麻烦。

对于这类建设工程，规划行政主管部门首先应责令停工，然后对造成遮挡问题作出妥善处置并经处罚后，才能继续建设;如果遮挡问题解决不了，只能按规划审批要求，重新放线、开槽，经验收合格后才能建设。

例题11：某单位建设一栋18层写字楼，经城乡规划行政主管部门批准，验线、验槽和核验地面标高±0.00均无问题，但在中期阶段监督检查时发现该工程将原来的设备层增加了高度，至后期监督检查时又发现增加了4层，达22层。再次深入检查，又发现原来地下2层增加到了3层，将设备层改在地下。

分析：像这类问题的发生，一般说建设单位都是故意而为的，在设计基础时已与设计单位有了预谋，然后强调地质情况不好，加深了地下部分。既已挖深了，就多建了地下一层，遂将设备层移至地下室。这些都是建设单位的托词，建设单位还自作聪明，认为这么高楼谁去数多少层，以为加层问题不会被发现。对这类建设单位除令其妥善处理由此而引起的与群众的关系外，应按有关规定对其违法行为给予行政处罚，并建议其主管部门对有关责任领导和人员给予行政处分。

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