题海战术"三步"曲

Step1 题文答案

• 知识点：第七节 土地增值税税收优惠和征收管理
• 【题文】
• • 某县城一家房地产开发企业2014年度受让一宗土地使用权，支付土地使用权价款及相关税费共计1802.5万元，将其中80%的面积用于开发建造10栋住宅楼，当年建成后，80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的账面记录的成本、费用有：(1)企业账面的房地产开发成本2620万元，其中包括：前期拆迁补偿费90万元、直接建筑成本2100万元、环卫绿化工程费用60万元、利息费用370万元（利息费用未超过同期银行贷款利率，但无法提供银行贷款证明）。(2)发生管理费用450万元、销售费用280万元。其他资料：当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税扣除项目时的扣除比例为9%。要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。(1)该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加；(2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数；(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用；(4)该房地产开发企业的土地增值额；(5)该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。

• 【答案】

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  (1)该房地产开发企业应缴纳的营业税=7648×5% +63×50/0=385. 55（万元）县城的城建税税率是5%应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=385.55×(5%+3% +2%)=38. 56（万元）应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加= 385. 55+38. 56=424.11（万元）(2)取得土地使用权支付金额=1802.5×80%×80%聽 =1153.6（万元）注意购入土地只进行了80%面积的开发，开发的面积中，只有80%的比例实现了销售。开发成本=(2620-370)x80% =1800（万元）现实房地产开发核算将利息费用计入成本，但计算土地增值税时，需要将开发成本中记录的利息支出剔除。允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数=1153.6+1800=2953.6（万元）(3)允许扣除的房地产开发费用=(1153.6+1800)×9%=2953.6x9%=265.82（万元）(4)与转让房地产有关的税金=7648 x5%×(1+50/0 +3% +2%)=420. 64（万元）加计扣除=聽聽 (1153.6+1800)×20%=590.72（万元）允许扣除项目合计= 1153.6+1800+ 265.82 +420. 64 +590. 72= 4230. 78（万元）增值额= 7648 - 4230. 78=3417. 22（万元）(5)土地增值率=3417.22÷4230.78= 80.77%应纳土地增值税额= 3417. 22×40% -4230.78×5%=1155.35（万元）。

Step2 知识点梳理

• 本题考查对知识点"第七节 土地增值税税收优惠和征收管理"的理解，推荐您学习知识点相关课程，巩固对知识点的掌握。