题海战术"三步"曲

Step1 题文答案

• 知识点：第六节 土地增值税应纳税额的计算
• 【题文】
• • 地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。（5）将5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。（6）2012年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。）根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。（5）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。（6）计算该公司应缴纳的土地增值税。

• 【答案】

• 
  （1）公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%（20000÷25000×100%），虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清箄规定的比例85%，但剩余的可售建筑面积已经出租。（2）取得土地使用权时应纳契税＝8000×5%＝400（万元）允许扣除的土地使用权支付金额＝[400＋8000×（1－10%）]×（1－5000÷25000）＝6080 （万元）（3）允许扣除的开发成本＝12000×（1－5000÷25000）＝9600（万元）（4）由于利息支出不能按转让房地产项目计箄分滩，所以，允许扣除的开发费用＝（6080＋9600）×l0%＝1568（万元）（5）允许扣除的营业税＝40000×5%＝2000（万元）允许扣除的城市维护建设税和教育费附加＝2000×（5%＋3%）＝160（万元）合计可扣除的营业税金及附加＝2000＋160＝2160（万元）（6）应纳土地增值税的计算：增值额＝40000-[6080＋9600＋1568＋2160＋（6080＋9600）×20%]＝40000－22544＝17456（万元）增值额占扣除项目金额的比例＝17456/22544×100%≈77.43%应纳土地增值税＝17456×40%－22544×5%＝6982.4－1127.2＝5855.2（万元）

Step2 知识点梳理

• 本题考查对知识点"第六节 土地增值税应纳税额的计算"的理解，推荐您学习知识点相关课程，巩固对知识点的掌握。