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注册会计师考试《税法》知识点:契税法

|0·2013-03-14 10:27:09浏览0 收藏0
摘要 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括:土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

注册会计师考试《税法》练习题:契税法

  一、征税对象

  契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括:土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

  几种特殊情况视同买卖房屋:

  (1)以房产抵债或实物交换房屋,视同房屋买卖,由产权承受人按房屋现值缴纳契税。以房产抵债的,过户时按照折价款缴纳契税。

  例如,甲某因无力偿还乙某债务,而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意,有关部门批准,乙某取得甲某的房屋产权,在办理产权过户手续时,按房产折价款缴纳契税。

  2012新增:已缴纳契税的购房者,权属变更前退房的,退税,变更后退房的,不予退还已纳契税。

  (2)以房产作投资或作股权转让

  以自有房产作股投入本人独资经营的企业,免纳契税。

  (3)买房拆料或翻建新房

  买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房,都要涉及办理产权转移手续,只要发生房屋权属变化,就要照章缴纳契税。

  (四)房屋赠予(非公益性赠与需交土地增值税)

  (五)房屋交换(单位之间进行房地产交换应交土地增值税,个人互换住房不交)

  (3)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为,应缴纳契税。

  (4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属,应缴纳契税。

  (六)承受国有土地使用权支付的土地出让金

  对承受国有土地使用权支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

  三、纳税义务人、税率和应纳税额的计算

  (一)纳税义务人

  契税的纳税义务人,是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业,事业单位,国家机关,军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

  (二)税率:3%-5%的幅度比例税率。

  自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税税率暂统一下调到1%。

  (三)应纳税额的计算

征税对象
纳税人
计税依据
税率
计税公式
国有土地使用权出让
承受方
成交价格
3%~5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定
应纳税额=计税依据×税率
土地使用权转让
买方
房屋买卖
买方
房屋赠与
受赠方
征收机关参照市场价核定
房屋交换
付出差价方
等价交换免征契税;不等价交换,依交换价格差额

  房屋附属设施纳税规定。

  1. 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权,应按合同规定的总价款计征契税。

  2. 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。

  【经典例题】假设普通住宅契税税率为1.5%,非普通住宅契税税率为3%,非住宅契税税率为5%。

  ①如果购买的是一套普通住宅,车位与普通住宅是统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。即:1.5%,如果单独计价,则普通住宅按1.5%交纳契税,车位按5%交纳契税。

  ②如果购买的是一套非普通住宅,车位与非普通住宅是统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。即:3%,如果单独计价,则非普通住宅按3%交纳契税,车位按5%交纳契税。

  对于个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外),应对受赠人全额征收契税,在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

  四、税收优惠

  (一)契税优惠的一般规定

  1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

  2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。

  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人,配偶以及未成年子女,不同)唯一住房的,减半征收契税,对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

  3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。

  4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。

  5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

  6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。

  (二)契税优惠的特殊规定

特殊行为
具体情况
契税优惠
企业公司制改造
非公司改造成公司的公司制改造中,整体改建为有限责任公司或股份有限公司,承受原企业土地、房屋权属的
免征
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司股份占50%以上的新设公司,承受原国有企业(公司)的土地、房屋权属的
企业股权重组
单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移的。
不征
国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属
免征
股份合作制改造,承受原土地、房屋权属的
企业合并
合并后的企业承受各方的土地、房屋权属的
免征
企业分立
分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的
不征
国有、集体企业出售
被售企业法人注销,且买受人与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,承受所购企业土地的
减半征收
被售企业法人注销,且与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,承受所购企业土地房屋权属的
免征
房屋的附属设施
承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的
征收契税
不涉及土地使用权和房屋所有权变动的
不征
继承土地房屋权属的
法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地房屋权属的
不征
非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地房屋权属,属于赠与行为的
征收契税
事业单位按照国家有关规定改制为企业
投资主体没有发生变化的,对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属
免征
投资主体发生变化的
改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工,其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的,对其承受原事业单位的土地、房屋权属
免征
与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的,对其承受原事业单位的土地、房屋权属
减半
事业单位改制过程中
改制后的企业以出让或国家作价出资(入股)方式取得原国有划拨土地使用权的
征收契税
2012新增:婚姻关系存续期间
房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的
免征
其他
国务院批准债转股企业,债转股后新设公司承受原企业土地、房屋权属的
免征
政府主管部门对国有资产进行政策性划拨中土地、房屋权属转移的
不征
企业改制重组,同一投资主体内部企业之间土地、房屋权属的无偿划拨的
不征
拆迁居民新置住房
对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分的
免征
超过拆迁补偿款部分的
征收契税

  五、征收管理

基本要点
主要规定
纳税义务发生时间
签订合同的当天,或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
申报交税期限
自纳税义务发生之日起10日内
申报地点
土地、房屋所在地征收机关
征收管理
国家税务局决定,各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托,直接征收契税。
 
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