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四、地役权
(一)地役权概述
地役权，是指土地上权利人(包括土地所有人、建设用地的使用权人以及土地的承租人)，为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的一种用益物权。其中为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。与相邻关系不同，地役权中的供役地和需役地之间并不要求相邻。
与一般的用益物权不同，地役权具有从属性和不可分性。地役权的从属性，是针对地役权与需役地的关系而言。具体表现为两个方面：(1)地役权不得与需役地相分离单独转让。《物权法》第164条、第165条规定，地役权不得单独转让，不得单独设定抵押。(2)地役权不得与需役地分离而作为其他权利的标的。以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
所谓地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。
根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。可见，我国对地役权的设定采用的是登记对抗主义。
【例题】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万 元 ， 乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的?
A、小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑
B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6 米的建筑
C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑
D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑
【答案】A
【解析】甲乙双方的约定实为地役权合同，甲根据该合同享有眺望地役权，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役权具有从属性，从属于需役地的所有权或使用权，《物权法》第 164 条 规 定 ：“地役权不得单独转 让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”甲将全部房屋售出，意味着甲的建设用地使用权已经转让给了小区业主，甲的地役权也随之转让给小区业主。乙公司建造一栋 8 米高厂房的行为违反了地役权合同的约定，地役权人(小区业主)有权予以纠正， 因此本题应选 A 项，BCD 三项错误。
