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三、物权变动
物权变动分为不动产(以登记为要件)的物权变动和动产(以交付为原则)的物权变动两种。
(一)、不动产的物权变动
根据《物权法》的第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据这条规定，我国的不动产登记效力采取的是登记生效主义。即不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。
同时该条还规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在考试中要注意“法律另有规定的除外”。“法律另有规定的除外”主要有以下几种情形：
1、第9条第2款所规定的“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
2、在《物权法》第28条、29条、30条的规定：(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
提示：《物权法》的第31条规定，根据第28条、29条、30条规定享有不动产物权的，处分该物权的时候，依照该法律规定需要办理登记手续的，未经登记，不发生物权效力。
3、根据现行法律的规定以及国家的实际情况，物权法特别规定，特别物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件。这样的情形主要有：(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(3)已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权不以登记为生效要件。
