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三、物权变动
物权变动分为不动产(以登记为要件)的物权变动和动产(以交付为原则)的物权变动两种。
(一)、不动产的物权变动
根据《物权法》的第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据这条规定，我国的不动产登记效力采取的是登记生效主义。即不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。
同时该条还规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在考试中要注意“法律另有规定的除外”。“法律另有规定的除外”主要有以下几种情形：
1、第9条第2款所规定的“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
2、在《物权法》第28条、29条、30条的规定：(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
提示：《物权法》的第31条规定，根据第28条、29条、30条规定享有不动产物权的，处分该物权的时候，依照该法律规定需要办理登记手续的，未经登记，不发生物权效力。
3、根据现行法律的规定以及国家的实际情况，物权法特别规定，特别物权的变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件。这样的情形主要有：(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。(3)已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从这条规定来看，宅基地使用权不以登记为生效要件。
不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是：
1、登记地点。
2、登记簿与权属证书。在办理完登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
3、更正登记和异议登记。更正登记既可以由“权利人和利害关系人提起申请，也可以登记机关自己发现错误所作出”更正登记。
《物权法》第19条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
异议登记使得登记簿上所记载的权利失去了正确性推定的效力，第三人不得主张基于登记而产生的公信力。法律要求申请人在“异议登记之日起十五日内”起诉，不起诉的，则异议登记失效。而且异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
4、预告登记，《物权法》第20条规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意处分该不动产的不能够发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
5、登记和买卖合同效力之间的关系：《物权法》的第15条当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。
说明：合同效力和登记之间没有必然联系。
例如：乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。
答案：是乙的主张是正确的，合同有效，甲应继续履行合同 。
(二) 动产的物权变动
《物权法》第23条规定，动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外。同时《物权法》第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。因此对于船舶、航空器和机动车等动产，实际上其物权变动要求采用登记方式进行，只是没有采用登记生效主义，而是采用了登记对抗主义。
在法律上，交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。交付通常指现实交付，即直接占有的移转。但除了直接交付以外，还有以下几种方式的交付，也发生与现实交付同样的法律效果：
