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第五章 投资性房地产
多项选择题
22.A 公司为一般生产企业，20×7 年发生与投资性房地产相关业务如下：(1)1 月 1 日将一栋全新的写字楼对外出租，租赁期为 3 年，年租金 50 万元，每年末收取;写字楼成本为 500 万元。(2)7 月 1 日对写字楼进行日常维护，发生支出 8 万元。(3)12 月 31 日，该写字楼评估的市价为 520 万元。A 公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。下列对于 A 公司 20×7 年末相关报表项目列示金额的处理，正确的有( )。
A.投资性房地产项目列示金额为 528 万元
B.营业收入项目列示金额为 50 万元
C.营业成本项目列示金额为 8 万元
D.公允价值变动收益项目列示金额为 20 万元
23.甲公司 2×17 年年初购入一栋公寓，购买价款为 450 万元，该公寓共 15 层，甲公司将 1-5 层对外出租，将 6-12 层开发为旅馆自行经营，将 13-15 层出租给本企业员工。假定每一层均能单独核算，其价值均是均衡的。不考虑其他因素的影响，下列关于甲公司的会计处理正确的有( )。
A.甲公司应将对外出租的部分确认为投资性房地产
B.甲公司应将自行经营的旅馆确认为固定资产
C.甲公司应将出租给本企业员工的部分确认为投资性房地产
D.甲公司因购入该栋公寓应确认的投资性房地产初始计量金额为 240 万元
24.下列支出应计入自行建造投资性房地产成本的有( )。
A.土地开发费
B.建筑成本
C.安装成本
D.费用化的借款费用
计算分析题
25.龙华股份有限公司(以下简称龙华公司))为增值税一般纳税人，库存商品、工程物资适用的增值税税率为 13%，不动产适用的增值税税率为 9%。不考虑除增值税以外的其他税费。龙华公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。龙华公司有关房地产的相关业务资料如下：
(1)2×15 年 1 月，龙华公司自行建造办公大楼。在建设期间，龙华公司购进为工程准备的一批物资，价款为 1 400 万元，增值税为 182 万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。龙华公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本 160 万元，另支付在建工程人员薪酬 362 万元。
(2)2×15 年 8 月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为 20 年，预计净残值为 122 万元，采用直线法计提折旧。
(3)2×16 年 12 月，龙华公司与昌泰公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给昌泰公司，租赁期为 10 年，年租金为 260 万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为 2×17 年 1 月 1 日。
(4)与该办公大楼同类的房地产在 2×17 年年初的公允价值为 2 200 万元，2×17 年年末的公允价值分别为 2 400 万元。
(5)2×18 年 1 月，甲公司与昌泰公司达成协议并办理过户手续，以 2 779.5 万元的价格将该项办公大楼转让给昌泰公司(包括增值税税额 229.5 万元)，全部款项已收到并存入银行。
(答案中的金额单位用万元表示。)
(1)计算自行建造办公大楼的初始入账成本。
(2)计算龙华公司该项办公大楼 2×16 年年末累计折旧的金额。
(3)编制龙华公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录。
(4)编制龙华公司该项办公大楼有关 2×17 年末后续计量的有关会计分录。
(5)编制龙华公司该项办公大楼有关 2×17 年租金收入的会计分录。
(6)编制龙华公司 2×18 年处置该项办公大楼的有关会计分录。
综合题
26.甲企业将自用的写字楼经营租赁给乙企业，租赁期为 1 年，年租金为 300 万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为 2013 年 1 月 1 日。租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为 3 000 万元，按直线法计提折旧，使用寿命为 30 年，预计净残值为零，已计提折旧 1 000 万元，账面价值为 2 000 万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 2013 年 12 月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为 1 700 万元;2013 年共发生日常维护费用 40 万元，均以银行存款支付。 2014 年 1 月 1 日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。 2014 年 4 月 20 日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自 2014 年 7 月 1 日起将写字楼出租给丙公公司。租赁期为 2 年，年租金为 500 万元，租金每半年支付一次。 2014 年 6 月 30 日，该写字楼再开发完成，共发生支出 200 万元，均以银行存款支付。现预计该项投资性房地产尚可使用年限为 25 年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法(假定不考虑相关税费及其他相关因素的影响)。
(1)编制 2013 年 1 月 1 日甲企业出租写字楼的有关会计分录;
(2)编制 2013 年 12 月 31 日该投资性房地产的有关会计分录;
(3)编制 2014 年甲企业该投资性房地产再开发的有关会计分录;
(4)编制 2014 年 12 月 31 日该投资性房地产的有关会计分录。
答案部分
22.【答案】BCD
【解析】本题考查知识点：投资性房地产费用化的后续支出;投资性房地产日常维护支出不符合资本化条件，应计入当期损益(其他业务成本)，而不是计入投资性房地产成本，投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量，期末列示金额为 520 万元，选项 A 错误。
会计处理：
借：银行存款 50
贷：其他业务收入 50
借：其他业务成本 8
贷：银行存款 8
借：投资性房地产——公允价值变动 20
贷：公允价值变动损益 20
23.【答案】AB
【解析】甲公司出租给本企业员工的部分应确认为固定资产，因此投资性房地产的初始确认金额=450/15×5= 150(万元)，固定资产的初始确认金额=450/15×(7+3)=300(万元)，选项 C、D 不正确。
24.【答案】ABC
【解析】自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项 D 不能计入建造成本中。
计算分析题
25.(1)【答案】自行建造办公大楼的初始入账成本=1 400+160+362=1 922(万元)(1 分)
(2)【答案】龙华公司该项办公大楼 2×16 年年末累计折旧=(1 922-122)/20+(1 922-122)/20×4/12 =90+30=120(万元)
(3)【答案】
借：投资性房地产——成本 2 200
累计折旧 120
贷：固定资产 1 922
其他综合收益 398
(4)【答案】
借：投资性房地产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200
(5)【答案】
借：银行存款 283.4
贷：其他业务收入 260
应交税费——应交增值税(销项税额) 23.4
(6)【答案】处置时的会计分录为：
借：银行存款 2 779.5
贷：其他业务收入 2 550
应交税费——应交增值税(销项税额) 229.5
借：其他业务成本 1 802
公允价值变动损益 200
其他综合收益 398
贷：投资性房地产——成本 2 200
——公允价值变动 200
四、综合题
26.(1)【答案】2013 年 1 月 1 日：
借：投资性房地产——写字楼 3 000
累计折旧 1 000
贷：固定资产 3 000
投资性房地产累计折旧 1 000
(2)【答案】2013 年 12 月 31 日：
借：银行存款 300
贷：其他业务收入 300
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
借：其他业务成本 40
贷：银行存款 40
借：资产减值损失 200
贷：投资性房地产减值准备 200
【解析】注意：投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。
(3)【答案】2014 年 1 月 1 日至 6 月 30 日：
借：投资性房地产——写字楼(在建) 1 700
投资性房地产累计折旧 1 100
投资性房地产减值准备 200
贷：投资性房地产——写字楼 3 000
借：投资性房地产——写字楼(在建) 200
贷：银行存款 200 (1 分)
2014 年 6 月 30 日该写字楼再开发完成：
借：投资性房地产——写字楼 1 900
贷：投资性房地产——写字楼(在建)1 900
(4)【答案】2014 年 12 月 31 日：
借：银行存款 250
贷：其他业务收入 250 (3 分)
借：其他业务成本 [1 900/25×(6/12)]38
贷：投资性房地产累计折旧 38
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