注会热点：2020新民法典这些问题值得我们注意！

民法典与人民群众安居乐业的保障

人们常常用安居乐业来描述幸福生活。当然，安居是乐业的前提，没有安居，也就谈不上乐业。为此，民法典不仅要保护人民群众对房屋所享有的所有权，也要保障非所有权人对房屋进行合法利用的民事权利，更要保障人民群众头顶上的安全。

提供房屋所有权的多重保护方式。首先，民法典规定了物权是具有排他效力的权利，此种排除他人不当干预的效力不仅是针对其他民事主体，也针对公权力机关，从而划定公权力运行的边界。例如，民法典对于政府征收个人房屋或者其他不动产，再次重申必须基于公共利益的需要，且应当依法给予补偿。其次，针对其他民事主体采取破坏手段毁损房屋的行为，民法典规定行为人应对权利人的损失承担赔偿责任。再次，民法典还规定在标的物被他人无权占有、权利行使受到妨碍或者有妨碍发生的危险时，权利人可请求返还原物、排除妨碍或者消除危险。

强化不动产登记的风险防范功能。民法典赋予了不动产登记非常强大的法律效力，因此我们必须重视不动产登记，尤其是要懂得如何利用不动产登记制度防止和化解法律风险。例如民法典赋予不动产登记公信力，一旦发生登记错误，相对人因信赖登记而与登记名义人进行交易，法律就会牺牲权利人的利益而优先保护相对人的交易安全。实践中常常有人借他人的名义买房，由于房屋登记在名义权利人的名下，就会面临房屋被名义权利人处分给善意相对人的风险。因此，在发生登记错误的情况下，权利人要尽快办理更正登记;在办理更正登记前，为了防止登记名义人处分房屋，最好还要先办理异议登记。

构建区别于商品房网签的预告登记制度。在商品房预售中，因为房子还没有建好，开发商无法给购房人办理登记手续，此时购房人就可以要求开发商先办理预告登记，以防止开发商一房二卖。与预告登记不同，网签仅仅是行政机关为了管理的需要而要求房地产开发企业办理的一项业务，虽然它在客观上也有利于防止开发商一房二卖，但网签本身并不具有民法上的效力。此外，需要明确的是，虽然权属证书是不动产登记簿的副本，但仅仅交付权属证书并不意味着已经办理了登记或者预告登记。实践中，一些当事人以为取得对方的权属证书，就已经取得了物权，这种理解显然是不对的。因为交付权属证书无法通过不动产登记簿体现出来，不能发挥公示的作用。

创设居住权作为一项新型用益物权。与租赁权不同，居住权没有最长期限的限制，当事人可以约定居住权直到居住权人去世才消灭。另外，居住权具有物权效力，不仅可以对所有权人主张，也可以向除双方当事人之外的第三人主张。这就有利于维护居住权人对他人房屋占有、使用的稳定性，防范各种不测风险。此外，居住权还具有扶弱、施惠的功能，例如老人在生前可以通过遗嘱的方式来为长期照顾自己的保姆设定居住权，既可解决保姆有生之年在城市生活的居住问题，也可以避免将房屋所有权赠与保姆带来家庭成员的不满和争执。

规范物业服务行为和物业管理行为。首先，民法典明确业主通过决议解聘物业服务企业，无须物业服务企业存在根本性的违约，而只需按照法律规定的程序作出决议，并提前60日通知物业服务企业即可。其次，民法典为降低使用公共维修基金的门槛，将公共维修基金的筹集与使用区分开来，明确规定后者在业主表决参与度和决议通过所需比例上均低于前者，且在紧急情况下，业主大会或者业主委员会可申请使用公共维修基金。再次，针对实践中物业服务企业利用建筑物共有部分发布广告或者进行其他经营取得收益的情况，明确规定在扣除必要费用外，收益应归业主共有;针对物业服务企业通过断水断电断气催缴物业费的问题，民法典也予以明确禁止。

维护人民群众头顶上的安全。长期以来，高空抛物问题受到社会的广泛关注。尽管侵权责任法对此予以了规定，但是问题并没有得到根本性的解决。相较于侵权责任法的规定，民法典有以下主要变化：一是规定了物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生，否则应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任;二是强调了公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

民法典与合同实质正义的实现

日常生活离不开民事交易，民事交易离不开合同。尽管民法典严格贯彻了合同自由的原则，将当事人自愿作为法律赋予合同具有约束力的前提和条件，但在实践中，也存在合同一方利用优势地位损害合同另一方利益或者通过合同将自己应当承担的风险转嫁给另一方的情况。为此，民法典采取了大量措施来维护合同的实质正义。

加强对格式条款的规制。首先，民法典明确规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，再按照对方的要求对该条款予以说明，否则对方可以主张该条款不作为合同的内容。其次，民法典明确规定提供格式条款一方为排除对方主要权利以及不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利而制作的格式条款，均应认定无效。最后，民法典还特别规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

完善国家订货合同制度。根据民法典的规定，国家根据抢险救灾、疫情防控或者其他需要下达国家订货任务、指令性任务时，有关民事主体之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。例如在新冠肺炎疫情发生后，国家急需防疫所需的口罩、防疫服等防疫物资，这就需要有生产能力的企业能够迅速组织生产，满足国家防疫的需要。因此，在接到国家的订货任务或者指令性任务后，相关企业就要根据法律、行政法规的规定订立合同，否则就要承担相应的法律责任。

增设情势变更制度。所谓情势变更制度，是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，受不利影响的当事人可以请求与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。民法典将情势变更制度上升为立法规定，对实践的指导意义将更加显著。

明确禁止高利贷行为。民法典首次以法律形式明确禁止高利贷行为，人民法院应当据此认定高利贷合同无效。对于高利贷的认定标准，民法典本身没有明确规定，而是需要通过法律法规或者司法解释来进行界定。最近，最高人民法院、国家发展和改革委员会联合发文，明确提出要修改完善民间借贷司法解释，大幅度降低民间借贷利率的司法保护上限，坚决否定高利转贷行为、违法放贷行为的效力，以防止社会经济脱实向虚发展。

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