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土地增值税增值额的确定—应税收入的确定
(一)直接收入的确认
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。
从形式看，包括：
(1)货币收入;
(2)实物收入;
(3)其他收入。
【注意】关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告：
(1)营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税;
(2)关于营改增前后土地增值税清算的计算问题：
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
(二)非直接销售和自用房地产的收入确定
1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
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