下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。
与国有企业换房的外资企业
合作建房后出售房产的合作企业
转让国有土地使用权的企业
将办公楼用于出租的外商投资企业
本题考查土地增值税的纳税人。
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
其中，单位指各类企业、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，个人包括个体工商户和其他个人。凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质如何，也不分内、外资企业、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。
D选项，房地产出租，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。
故此题正确答案为D。