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第四章 房地产市场调查与分析
第六节 房地产市场分析与市场分析报告
1.房地产市场分析的层次(依据深度与内容侧重点的不同划分)
| 市场分析层次 | 内容 |
| 区域房地产市场分析 | ■对区域内所有物业类型及总的地区经济进行分析 ■侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析 |
| 专业房地产市场分析 | ■对特定区域内某一物业类型房地产市场或子市场的供需分析 ■侧重于专业市场供求分析 |
| 项目房地产市场分析 | ■对特定地点特定项目进行分析 ■侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析 |
【2015年真题】区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及( )等内容。
A.项目竞争分析
B.敏感性分析
C.专业市场分析
D.市场趋势分析
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。参见教材P137。
【2012年真题】在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于( )。
A.区域房地产市场分析
B.专业房地产市场分析
C.项目房地产市场分析
D.总体房地产市场分析
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场(住宅、商业或工业物业)或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。参见教材P137。
2.房地产市场分析的内容
| 类别 | 内容 |
| 供给分析（四类） | ·当前的存量、过去的走势和未来可能的供给 ·分析城市规划及可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 ·分析规划和建设中的主要房地产开发项目 ·分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异 |
| 需求分析（四类） | ·需求影响因素分析 ·需求预测 ·吸纳率分析 ·市场购买者的产品功能需求 |
| 竞争分析 | ·竞争项目的功能和特点 ·市场细分，明确拟建项目的目标使用者 |
| 市场占有率分析 | ·明确拟开发项目吸引客户的竞争优势 ·估计项目的市场占有率，估算出项目吸纳量 ·提出有利于增加市场占有率的建议 |
项目吸纳量=市场供求缺口×拟开发项目市场占有率
【2013年真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。
A.开发地点的最佳用途分析
B.开发项目的SWOT分析
C.开发项目的偿债能力分析
D.房地产市场供求分析
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告通常由以下几部分内容组成：(1)地区经济分析。(2)区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。(3)市场概况分析。(4)市场供求分析。(5)项目竞争分析。(6)营销建议。(7)售价和租金预测。(8)吸纳量计划预测。(9)回报率预测。(10)敏感性分析。参见教材P143。
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