2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读：净收益流模式的确定

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第七章 收益法及其运用

第四节 净收益的测算

净收益流模式的确定：

针对本知识点提问?运用报酬资本化法估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及预测的收益期限，预测估价对象未来各期的净收益，并判断该净收益流属于下列哪种类型，以便选用相应的报酬资本化法公式进行计算：①净收益每年基本上固定不变;②净收益每年基本上按某个固定数额递增或递减;③净收益每年基本上按某个固定比率递增或递减;④其他有规律变动的情况。

在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式，其净收益A可能的求取方法有下列3种：

(1)“过去数据简单算术平均法”。这是通过调查，求取估价对象过去若干年的净收益，如过去3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为A。

(2)“未来数据简单算术平均法”。这是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为A。

(3)“未来数据资本化公式法”。