讲义:城镇基准地价评估11.3

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　　第十一章 地价评估和地价分摊

　　第三节 城镇基准地价评估

　　城镇基准地价的含义：

　　城镇基准地价简称基准地价，是在某个城镇的一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

　　每个城镇的基准地价都有其特定的内涵，包括对应的估价时点(基准日期)、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、容积率和土地开发程度等。

　　城镇基准地价评估的程序和方法：

　　城镇基准地价评估的基本程序和方法如下：

　　(1)制定基准地价评估作业方案。

　　(2)明确基准地价的内涵和表达方式。

　　(3)划分土地级别或不同均质地域。其中，划分土地级别应按照《城镇土地分等定级规程》(GB/Tl8507-2001)规定的内容、程序和方法等进行。

　　(4)抽样评估若干宗地的价格。这是在划分出的各个土地级别或均质地域内，按照具有代表性、分布均匀等原则，选择若干宗地，然后由估价师调查搜集这些宗地的相关市场交易资料、经营收益资料或开发费用资料等，运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些宗地的正常市场价格，通常应求出土地单价或楼面地价，并进行市场状况、土地使用期限、容积率、土地开发程度等调整，将这些宗地的价格统一到已明确的基准地价内涵上来。

　　(5)计算各个土地级别或均质地域的地价。土地级别或均质地域的地价是某个特定的土地级别或均质地域的土地单价或楼面地价，它代表或反映着该土地级别或均质地域内土地价格的正常水平。土地级别或均质地域的地价计算，是分别以每个土地级别或均质地域为范围，求取各该土地级别或均质地域内所抽查评估出的若干宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的土地级别或均质地域的地价，相应有土地级别价、区片价和路线价。

　　(6)综合确定基准地价。

　　(7)编写基准地价使用说明。

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