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2015年房地产估价师《理论与方法》章节知识:第三章1

|0·2015-04-29 09:53:30浏览0 收藏0
摘要 2015年房产估价师正在备考,环球网校整理"2015年房地产估价师《理论与方法》复习资料,供大家参考学习!祝您马到成功!

  特别推荐:2015年房地产估价师《理论与方法》章节知识:第三章汇总

  第一节 房地产价格的含义和形成条件

  房地产价格的含义:

  人们对价格有多种定义和解释,其中最典型的是以下两种:①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西,它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。

  上述两种价格定义,第一种讲的是"现象",第二种讲的是"本质"。由于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的"量"而不是"质",所以房地产价格可以定义为:和平地取得他人的房地产所必须付出的代价--货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今市场经济社会,房地产价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物等非货币形式来偿付,如以房地产作价出资入股换取技术、设备等。

  房地产价格的形成条件:

  房地产与其他经济物品一样,之所以有价格(价值),是因为它们有用、稀缺,并且人们对它们有需求,即必须同时具有有用性、稀缺性和有效需求。

  (一)有用性

  一种物品有用,是指它能够满足人们的某种需要,如水可以解渴,粮食可以充饥,住宅可以居住。房地产如果没有用,人们就不会产生占有它的要求或欲望,更谈不上花钱去购买或租赁它,因此就不会有价格。

  (二)稀缺性

  一种物品稀缺,是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此,说一种物品是稀缺的,并不意味着它是难以得到的,仅意味着它是不能自由取用的,即不付出代价就不能得到,是相对缺乏,不是绝对缺乏。

  (三)有效需求

  人们对一种物品有需求,是指不仅愿意购买它,而且有能力购买它。仅有需要而无支付能力(即想买但没有钱),或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买),都不能使购买行为发生,从而不能使价格成为现实。例如,对于一套总价为100万元的住房,甲、乙、丙、丁四个家庭中,甲家庭虽然需要,但是买不起;乙家庭虽然买得起,但是不需要;丙家庭既不需要,也买不起;丁家庭既需要,也买得起。在上述情形中,只有丁家庭对该套住房有需求。因此,需要不等于需求,需要只是一种要求或欲望,有支付能力支持的需要才是需求。当然,房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产要素或消费品,又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品,对房地产的需求不仅有"为用而买"的使用性需求(或称消费需求),还有"为租而买"的投资性需求和"为卖而买"的投机性需求。

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