2014物业管理师物业经营管理:房屋租赁的行政管理

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　　房屋租赁的行政管理

　　为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。房屋租赁登记备案制度主要内容有：

　　(一)房屋租赁登记备案的一般程序

　　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。

　　1.申请

　　签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同;房屋所有权证;当事人的合法证件;城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。

　　2.审查

　　房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义。房屋租赁审查的内容主要包括：

　　(1)审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件;

　　(2)审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋;

　　(3)审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等;

　　(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策;

　　(5)审查是否按规定缴纳了有关税费。

　　3.颁证

　　只有上述条件均具备后，才能登记备案，否则，作为主管部门有权行使否决权，判定租赁行为无效，不予登记。经主管部门审查合格后，准予登记。由房地产管理部门核发房屋租赁证。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同，只有通过登记的租赁活动，才受法律的保护。

　　(二)房屋租赁的条件

　　公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法取得《房屋所有权证》的;

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)权属有争议的;

　　(5)属于违章建筑的;

　　(6)不符合安全标准的;

　　(7)已抵押，未经抵押权人同意的;

　　(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

　　(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租赁中的违法行为及处罚

　　《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：

　　(1)伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款;

　　(2)不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款;

　　(3)未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。

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