《物业经营管理》第一章考点:物业经营管理服务的目标

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　　物业经营管理服务的目标

　　物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。

　　例如，在新加坡嘉德置地集团发起的嘉茂房地产投资信托基金(嘉茂REITs)的组织结构中(图1-1)，为了使该房地产投资信托基金计划下的物业投资项目获得有效的专业管理，由嘉德置地集团全资控股的嘉茂信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，将物业管理工作委托给同样为嘉德置地公司全资控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集团而言，其承担的物业经营管理工作，同时覆盖了资产管理和物业管理两个层次的管理工作。而且仅就其物业管理而言，因为增加了商业物业资产经营绩效的考核指标，使其管理职能向经营管理的方向有了很大的拓展。

　　在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下责任：

　　1.策划租户的组合及物色潜在租户;

　　2.制订及落实租务策略;

　　3.执行租务条件;

　　4.确保所管理的物业遵守国家法规;

　　5.履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商;

　　6.进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业;

　　7.执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理;

　　8.制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划;

　　9.提出更新改造建议及监察有关活动。

　　此外，物业管理企业的管理工作，还要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。

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