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第三节 用益物权制度$lesson$
一、用益物权的基本理论
用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。根据《物权法》的规定，用益物权包括土地承包(1)土地承包经营权;(2)建设用地使用权;(3)宅基地使用权;(4)地役权;(5)准物权。具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。
解释：与财产所有权、担保物权相比较，用益物权具有如下特征：(1)用益物权以对标的物的“使用、收益”为主要内容，并以对物的“占有”为前提;而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在于权利保持和公示，而非在于标的物的使用;(2)用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从物权;(3)用益物权主要以不动产为客体，主要通过登记公示;(4)用益物权是直接支配他人的物的权利。
二、主要用益物权介绍
(一)土地承包经营权
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
提示：承包经营期限：根据《物权法》的规定，耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年到50年。林地的承包期为30年至70年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。如果采取互换、转让方式流转土地承包经营权的情况下，如果没有办理登记手续的，不得对抗善意第三人。在承包期内，承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照法律规定获得相应补偿。
(二)建设用地使用权
1、登记生效
建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。
2、建设用地使用权的流转(“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则)
(1)建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。
(2)当建筑物转让、互换、出资或者赠与时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。
提示：如果建设用地使用权用于住宅建设的，当住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。
(三)地役权
1、地役权概述
地役权，是指土地上权利人(包括土地所有人、建设用地的使用权人以及土地的承租人)，为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的一种用益物权。其中为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。
与一般的用益物权不同，地役权具有从属性和不可分性。
(1)地役权不得与需役地相分离单独转让。地役权不得单独转让，不得单独设定抵押。
(2)所谓地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。
提示：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。可见，我国对地役权的设定采用的是登记对抗主义。
2、地役权与其他用益物权的关系
(1)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
解释：先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。
(2)土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
解释：先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。
(3)以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
【例题1】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万 元 ， 乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的?
A、小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑
B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6 米的建筑
C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑
D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑
答案：A
解析：甲乙双方的约定实为地役权合同，甲根据该合同享有眺望地役权，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役权具有从属性，从属于需役地的所有权或使用权，《物权法》第 164 条 规 定 ：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。”甲将全部房屋售出，意味着甲的建设用地使用权已经转让给了小区业主，甲的地役权也随之转让给小区业主。乙公司建造一栋 8 米高厂房的行为违反了地役权合同的约定，地役权人(小区业主)有权予以纠正， 因此本题应选 A 项，BCD 三项错误。
【例题2】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿，甲每年支付给乙4000元。甲、乙于4月1日签订了合同，并于4月10日进行了登记。两年后，乙将该建设用地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A、甲对乙的土地享有的地役权自4月1日设立
B、甲对乙的土地享有的地役权自4月10日设立
C、甲有权不让丙建高楼，但应每年向丙支付4000元
D、丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失
答案：AC
解析：(1)地役权自地役权合同生效时(4月1日)设立选项，故A正确;B错误;(2)建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外，故C正确;D错误。
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